關(guān)于股市，吳敬璉先生2001年關(guān)于中國股市淪為沒有規(guī)矩的賭場(chǎng)的言論，曾經(jīng)飽受爭議，但隨之而來股市持續(xù)四年的調(diào)整卻是不爭的事實(shí)。股市泡沫并不因?yàn)閰窍壬挠^點(diǎn)才存在，但因?yàn)槠渎曂叨捳Z權(quán)影響大，其實(shí)股市的制度缺陷和市場(chǎng)缺陷長期以來就客觀存在，廣大中小投資者虧損累累是不爭的事實(shí)。

關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，并沒有出現(xiàn)泡沫破裂的現(xiàn)象。盡管史蒂芬·羅奇先生被摩根士丹利任命為全球首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家，謝國忠先生被任命為亞太區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家，取得這樣“高大”的頭銜，也可能做出錯(cuò)誤的預(yù)測(cè)，但是樓市出現(xiàn)泡沫危險(xiǎn)信號(hào)和局部泡沫現(xiàn)象是不爭的事實(shí)。 針對(duì)越來越蔓延的房產(chǎn)“泡沫論”、“崩潰論”，建設(shè)部出臺(tái)課題報(bào)告予以反擊，甚至預(yù)言“未來10年，中國房價(jià)還將平穩(wěn)上漲。” 經(jīng)濟(jì)學(xué)界，也有一部分經(jīng)濟(jì)學(xué)家，說出了和主流意見截然相反的話。像社科院的易憲容還有經(jīng)濟(jì)學(xué)界的巨擘吳敬璉等。

為什么吳敬璉對(duì)股市的預(yù)言正確而羅奇和謝國忠會(huì)出錯(cuò)？關(guān)鍵在于股市是虛擬的，而樓市是具體的。但是他們不同的是，吳敬璉模糊地說出了股市在制度和體制上的缺陷，而羅奇、謝國忠則沒有說出中國樓市的制度缺陷。正是制度缺陷在很大程度上導(dǎo)致了樓市、股市的價(jià)格泡沫。

其實(shí)，任何專家都可能出現(xiàn)判斷失誤，只有市場(chǎng)是最徹底、最真實(shí)的，市場(chǎng)供求規(guī)律是決定一切的試金石，通過研究中國股市、樓市的制度、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀，揭示供求規(guī)律發(fā)生作用的條件、過程和結(jié)果。

一、市場(chǎng)供求規(guī)律是解析股市與樓市價(jià)格泡沫現(xiàn)象的理論基礎(chǔ)
（一）市場(chǎng)供求規(guī)律作用機(jī)制：
無論在房地產(chǎn)市場(chǎng)、股票市場(chǎng)中，還是在其他產(chǎn)品市場(chǎng)中，供給和需求都是以價(jià)格作為橋梁的，而最終交易也是以價(jià)格作為媒介。正常市場(chǎng)（產(chǎn)品沒有差異，買賣雙方?jīng)]有差異且不能影響市場(chǎng)）的市場(chǎng)中存在完全競爭，如果市場(chǎng)上只有幾個(gè)供應(yīng)者，將出現(xiàn)不充分競爭的寡頭局面，極端情況下甚至出現(xiàn)只有一個(gè)供應(yīng)者即壟斷情形。在完全競爭的市場(chǎng)，價(jià)格是不可能被操縱的，在寡頭市場(chǎng)和壟斷市場(chǎng)，價(jià)格極易被操縱，其中壟斷市場(chǎng)中存在高價(jià)格的定價(jià)權(quán)和超額壟斷利潤。
生活必需品（如食物、衣服、住房等）的需求價(jià)格彈性小，奢侈品的需求價(jià)格彈性很大；市場(chǎng)范圍越大需求彈性越小，市場(chǎng)范圍（行業(yè)）越小需求彈性越大；時(shí)間越長需求彈性越大，時(shí)間越短需求彈性越小。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求分析：
房地產(chǎn)（土地）的需求彈性和供給彈性分析。一個(gè)區(qū)域的居住和商業(yè)辦公對(duì)房地產(chǎn)的需求是對(duì)必需品的需求，需求價(jià)格彈性較小；供給價(jià)格彈性就不一樣，作為石油、土地等不可再生的資源，盡管土地的總體供應(yīng)沒有彈性，但其區(qū)域性、行業(yè)性供給價(jià)格彈性較明顯，而且由于房地產(chǎn)（土地）開發(fā)周期較長（一般2年以上），比一般商品更具有時(shí)間彈性。

（三）股票市場(chǎng)供求關(guān)系及其特殊性
對(duì)比各類市場(chǎng)，有的市場(chǎng)屬于快速市場(chǎng)，有的市場(chǎng)屬于粘性市場(chǎng)。股票市場(chǎng)相對(duì)其他市場(chǎng)，既有一般市場(chǎng)特性，也有其獨(dú)特市場(chǎng)特性。一方面，股市遵循市場(chǎng)供求一般規(guī)律，一方面股市有極大的特殊性。房地產(chǎn)市場(chǎng)上價(jià)格對(duì)供求的調(diào)節(jié)非常緩慢，如果政府干預(yù)后現(xiàn)行價(jià)格低于均衡價(jià)格則價(jià)格趨于向上，價(jià)格上升的速度取決于現(xiàn)行價(jià)格下供求缺口大小，缺口越大則價(jià)格上升空間越大、速度越快。可是，股票價(jià)格對(duì)供求的變化反應(yīng)非常迅速，而且由于股票價(jià)格虛擬特性強(qiáng)，其價(jià)格波動(dòng)還極大地取決于市場(chǎng)信心和市場(chǎng)趨勢(shì)，信心主要來自制度和市場(chǎng)，比如市場(chǎng)機(jī)制是否健全、政府信用是否堅(jiān)挺、信息披露是否規(guī)范真實(shí)、投資是否具有財(cái)富效應(yīng)等。

（四）政府與市場(chǎng)的關(guān)系如何
政府調(diào)控政策的利弊分析：國家和地方出臺(tái)了不少控制房地產(chǎn)投資過熱的政策，而且產(chǎn)生了較大影響，但是其影響的好壞需要進(jìn)行定性評(píng)估分析。這里借助房地產(chǎn)領(lǐng)域以外的兩個(gè)例子，其一是農(nóng)業(yè)高科技問題，其二是歐佩克油價(jià)問題。

首先說農(nóng)業(yè)科技問題，由于農(nóng)業(yè)科技導(dǎo)致農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量大大增加，導(dǎo)致價(jià)格下降，同時(shí)，社會(huì)對(duì)農(nóng)產(chǎn)品的需求是相對(duì)無彈性的，因此需求不增加意味著最終導(dǎo)致農(nóng)民的總收益減少，看來農(nóng)業(yè)科技對(duì)農(nóng)民不利，當(dāng)然對(duì)社會(huì)是十分有利的，這就是農(nóng)業(yè)科技導(dǎo)致的在不同社會(huì)群體之間的利益矛盾。再說歐佩克油價(jià)問題，油價(jià)變化說明在短期的石油供給、需求均缺乏價(jià)格彈性，因?yàn)槎唐趦?nèi)儲(chǔ)藏、產(chǎn)能一定，供給缺乏彈性；因?yàn)橄M(fèi)習(xí)慣（把石油作為必需品消費(fèi)）不能馬上應(yīng)變導(dǎo)致需求缺乏彈性。但是長期內(nèi)，產(chǎn)能逐漸增加，替代產(chǎn)品出現(xiàn)，必然導(dǎo)致價(jià)格下降；同時(shí)人們逐漸清醒地認(rèn)識(shí)到自己的消費(fèi)習(xí)慣不妥，于是工業(yè)需求、公共需求、日常需求紛紛減少，也必然導(dǎo)致油價(jià)下降。總之，類似房地產(chǎn)的石油在短期缺乏供給、需求價(jià)格彈性，而在長期具有明顯的供給、需求價(jià)格彈性。

可見，政策可能導(dǎo)致社會(huì)矛盾（比如農(nóng)業(yè)科技問題），政策尺度必須尊重市場(chǎng)規(guī)律，出臺(tái)政策的時(shí)機(jī)必須恰當(dāng)，否則效果不一定最佳（比如油價(jià)問題）。

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，供求規(guī)律很好地發(fā)揮作用，但是在現(xiàn)行價(jià)格下供不應(yīng)求時(shí)出現(xiàn)短缺，而供過于求時(shí)出現(xiàn)過剩，原因在于所謂“現(xiàn)行價(jià)格”并非市場(chǎng)均衡價(jià)格。這種供求失衡導(dǎo)致的短缺或過剩經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)在政府對(duì)經(jīng)濟(jì)的干預(yù)中，比如制定農(nóng)產(chǎn)品最低價(jià)格高于均衡價(jià)格，將導(dǎo)致農(nóng)產(chǎn)品過剩；租金控制時(shí)最高租金限制低于均衡租金，將導(dǎo)致公寓短缺；汽油供應(yīng)限價(jià)低于均衡價(jià)格，導(dǎo)致排隊(duì)購油現(xiàn)象；失業(yè)也是勞動(dòng)力資源過剩的表現(xiàn)，因?yàn)樽畹凸べY高于市場(chǎng)均衡工資。政府也知道會(huì)出現(xiàn)短缺和過剩，但是為什么政府的調(diào)節(jié)往往失敗呢？原因在于政府很難確定干預(yù)市場(chǎng)的時(shí)機(jī)和合適的力度，結(jié)果往往引起市場(chǎng)的過激反應(yīng)。

所謂政府失靈是指不完全信息、效率低下、資源浪費(fèi)、決策失誤導(dǎo)致政府失去產(chǎn)生調(diào)節(jié)市場(chǎng)的應(yīng)有功能；所謂市場(chǎng)失靈是指經(jīng)濟(jì)異常波動(dòng)、市場(chǎng)缺乏競爭、社會(huì)成本高、公共物品供應(yīng)不足、市場(chǎng)欠缺、信息失真導(dǎo)致市場(chǎng)失去產(chǎn)生應(yīng)有經(jīng)濟(jì)效率的應(yīng)有功能。因此，政府與市場(chǎng)的相互關(guān)系是，市場(chǎng)第一、政府第二，只有在市場(chǎng)失靈時(shí)政府才發(fā)揮作用糾正市場(chǎng)失靈，當(dāng)然政府糾正市場(chǎng)失靈需要考慮調(diào)節(jié)的時(shí)機(jī)和力度，因?yàn)檎畬?duì)經(jīng)濟(jì)的干預(yù)是一把雙刃劍。比如，市區(qū)住宅改造計(jì)劃原本是為了窮人提供更好的居住環(huán)境，結(jié)果低收入住房毀壞的多、建的少；租金控制導(dǎo)致住房質(zhì)量差、困難人群居住更加困難；最低工資雖然幫助部分工人卻導(dǎo)致其他人失業(yè)；我國長期的實(shí)踐證明，政府對(duì)經(jīng)濟(jì)一放就亂、一管就死。

總之，政府與市場(chǎng)供求規(guī)律的關(guān)系非常微妙，政府必須尊重市場(chǎng)供求規(guī)律，考慮市場(chǎng)供求規(guī)律的政府政策比無視供求規(guī)律的政策更為安全有效，不利的副作用更少。

二、樓市與股市泡沫亂象形成過程

（一）市場(chǎng)化供地模式扭曲供求關(guān)系、放大泡沫效應(yīng)
地價(jià)上漲導(dǎo)致房價(jià)上漲，還是房價(jià)上漲導(dǎo)致地價(jià)上漲？一般而言，房價(jià)的主要決定因素有市場(chǎng)因素和成本因素。市場(chǎng)因素主要是供需導(dǎo)致價(jià)格變化，如果供不應(yīng)求導(dǎo)致市場(chǎng)均衡被打破，房價(jià)必然上漲，從而導(dǎo)致地價(jià)上漲，因此從市場(chǎng)因素而言，房價(jià)帶動(dòng)地價(jià)上漲，是一種引致效應(yīng)。房屋成本主要是地價(jià)、建筑成本和相關(guān)稅費(fèi)，在建造成本、利稅一定的情況下，地價(jià)成為房價(jià)高低的主要變量，按經(jīng)驗(yàn)統(tǒng)計(jì)其比例一般大約是40%—50%，因此從成本角度而言，地價(jià)影響房價(jià)，高地價(jià)可能導(dǎo)致高房價(jià)。
市場(chǎng)化土地出讓引發(fā)不少問題？經(jīng)營性土地出讓的市場(chǎng)化模式（招標(biāo)、拍賣、掛牌），其主要宗旨是為了通過市場(chǎng)化方式選擇開發(fā)商，確定科學(xué)客觀的出讓土地定價(jià)模式，建立市場(chǎng)化的地價(jià)形成機(jī)制，避免土地出讓過程中可能出現(xiàn)的腐敗。可是，這種市場(chǎng)化模式可能導(dǎo)致矛盾發(fā)生轉(zhuǎn)化，即市場(chǎng)化的代價(jià)就是地價(jià)可能被人為抬高。

市場(chǎng)化供地后，城市土地價(jià)值顯現(xiàn)，地價(jià)明顯上浮，這種壟斷地價(jià)模式對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的雙重影響，其正面效應(yīng)是，土地一級(jí)市場(chǎng)壟斷后，城市土地資源價(jià)格上升，促進(jìn)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，吸引資本流入，投資增長，使商業(yè)機(jī)會(huì)增加，整個(gè)地區(qū)呈現(xiàn)繁榮景象，真正實(shí)現(xiàn)了 “土地是財(cái)富之母”；負(fù)面效應(yīng)是，過高的地價(jià)，形成過高的房價(jià)水平，無疑會(huì)加大商業(yè)成本和辦公成本，使得經(jīng)濟(jì)和商業(yè)活動(dòng)的邊際收益遞減，最終減弱城市的市場(chǎng)競爭力。

實(shí)際上，目前的我國供地模式實(shí)際上是政府壟斷。一方面，農(nóng)村集體土地國有化即征地的過程不按市場(chǎng)價(jià)定價(jià)，大量土地同時(shí)符合供給條件，而政府是唯一的土地獲得者，短期內(nèi)需求十分有限，因此農(nóng)用地國有化是供過于求的（需求曲線嚴(yán)重扭曲地左移，必然導(dǎo)致供求曲線的交點(diǎn)左移，即均衡價(jià)格嚴(yán)重扭曲地降低）。一方面，政府在土地市場(chǎng)上形成了單一的政府壟斷供給。市場(chǎng)化供地模式導(dǎo)致的短期限量出售土地造成了人為的供不應(yīng)求，以至于招標(biāo)拍賣土地價(jià)格不斷攀升（供給曲線嚴(yán)重扭曲地左移，必然導(dǎo)致供求曲線的交點(diǎn)左移，即均衡價(jià)格嚴(yán)重扭曲地升高）。由于征地與供地均被政府壟斷，二者之間存在巨大價(jià)差，政府“壟斷經(jīng)營”土地的結(jié)果必然是，一方面導(dǎo)致農(nóng)民、政府、用地者間的利益矛盾的巨大沖突，一方面通過短期限量供地導(dǎo)致土地價(jià)格上漲，嚴(yán)重扭曲了市場(chǎng)供求關(guān)系，扭曲了市場(chǎng)價(jià)格形成機(jī)制，使房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格信息失真。在地方政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)供給的條件下，土地價(jià)格的變動(dòng)主要受政府供給土地量多少的影響，這樣價(jià)格不會(huì)是真正的市場(chǎng)價(jià)格。政府對(duì)土地壟斷的程度越高，對(duì)房價(jià)的影響也就越大，從而對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格形成機(jī)制的影響也就越強(qiáng)烈。
獲取農(nóng)用地和國有土地供應(yīng)的寡頭壟斷模式是鉆了市場(chǎng)供求規(guī)律的空子，假若取消農(nóng)用地國有化時(shí)的供過于求的管道、賣地時(shí)的供不應(yīng)求的管道，而是直接由農(nóng)民直接與市場(chǎng)需求者進(jìn)行交易，那么農(nóng)用地的交易價(jià)格絕對(duì)不會(huì)如此之低，而市場(chǎng)買地的價(jià)格也絕對(duì)不會(huì)如此之高，這中間的差價(jià)也就會(huì)自然轉(zhuǎn)化為對(duì)農(nóng)民的補(bǔ)償、對(duì)開發(fā)商的補(bǔ)償、以及對(duì)消費(fèi)者的補(bǔ)償，當(dāng)然政府也可以收取各類稅費(fèi)，只是壟斷利潤不會(huì)如此之高。即便是退而求其次，如果政府賣地時(shí)將近期內(nèi)計(jì)劃出讓的土地同時(shí)推向市場(chǎng)，交易價(jià)格肯定下降（其供給量增加，導(dǎo)致供求曲線的交點(diǎn)右移，交易價(jià)格必然下降），何必要實(shí)行全國上下的針對(duì)房地產(chǎn)的全面聲討？其實(shí)，發(fā)展商并不想房價(jià)高企，以免引起政府、消費(fèi)者的不滿。房價(jià)高企的原罪一方面在于市場(chǎng)投機(jī)猖獗，一方面在于政府的土地寡頭壟斷模式，政府必須承認(rèn)這個(gè)體制缺陷并承擔(dān)這個(gè)責(zé)任，這才是真正的尊重民意、尊重市場(chǎng)、尊重真理。

（二）股票市場(chǎng)的泡沫扭曲過程：股權(quán)分置的制度設(shè)計(jì)原罪
股票市場(chǎng)長期以來最大的問題之一就是股權(quán)分置。所謂股權(quán)分置，是指由于早期的制度設(shè)計(jì)，只有占股票市場(chǎng)總量三分之一的社會(huì)公眾股可以上市交易(流通股)，另外三分之二的國有股和法人股則暫不上市交易(非流通股)。股權(quán)分置問題作為我國資本市場(chǎng)上特有的股權(quán)結(jié)構(gòu)問題，長期以來困擾著我國資本市場(chǎng)的發(fā)展。股權(quán)分置問題的產(chǎn)生，主要根源于早期對(duì)股份制的認(rèn)識(shí)不統(tǒng)一，對(duì)證券市場(chǎng)的功能和定位的認(rèn)識(shí)不統(tǒng)一，以及國有資產(chǎn)管理體制的改革還處在早期階段，國有資本運(yùn)營的觀念還沒有完全建立。截至2004年底，我國上市公司總股本7149億股，其中非流通股份4543億股，占上市公司總股本的64%，國有股份在非流通股份中占74%。

股權(quán)分置問題的存在，不利于形成合理的股票定價(jià)機(jī)制；影響證券市場(chǎng)預(yù)期的穩(wěn)定；大股東不關(guān)心上市公司的股價(jià)變動(dòng)，流通股股東“用腳投票”形不成對(duì)上市公司的有效約束，使公司治理缺乏共同的利益基礎(chǔ)；不利于國有資產(chǎn)的順暢流轉(zhuǎn)、保值增值以及國有資產(chǎn)管理體制改革的深化；制約資本市場(chǎng)國際化進(jìn)程和產(chǎn)品創(chuàng)新等。可以說，股權(quán)分置問題已經(jīng)成為完善資本市場(chǎng)基礎(chǔ)制度的一個(gè)重大障礙，需要積極穩(wěn)妥地加以解決。

一方面由于長期以來實(shí)行發(fā)行審批制，市場(chǎng)需求沒有彈性，在短期內(nèi)股票是分開發(fā)行、上市的，顯然是供不應(yīng)求的，必然導(dǎo)致價(jià)格高企；一方面由于股權(quán)分置，大部分股份不流通，導(dǎo)致供不應(yīng)求的情形加劇，再次導(dǎo)致股價(jià)上升。所以，股市長期以來被扭曲，少量的流通股在市場(chǎng)供求規(guī)律的作用下，發(fā)行價(jià)、交易價(jià)高高在上，以至于首日的交易價(jià)就大大偏離其正常的投資價(jià)值，投資者大多數(shù)被這種制度性風(fēng)險(xiǎn)包圍，幾乎95%以上的投資者是虧損的。正是這種審批、發(fā)行制度和股權(quán)分置制度缺陷，導(dǎo)致了投資者承擔(dān)巨大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

三、政府利益與政府邊界
政府必須正確處理自身利益與其邊界的關(guān)系。政府不從土地市場(chǎng)交易主體的地位退出、變政府直接參與土地市場(chǎng)變?yōu)殚g接干預(yù)，實(shí)際上是利益沖動(dòng)使然。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，政府職能應(yīng)定位于提供公共服務(wù)、維護(hù)公平的市場(chǎng)環(huán)境。政府只為公共利益征地是國際通行做法。政府退出土地市場(chǎng)主體后，應(yīng)主要通過規(guī)劃管制和對(duì)房地產(chǎn)征稅的方式間接調(diào)控市場(chǎng)。只有這樣，才能保證政府是權(quán)利有限的政府，政府的邊界才可能清晰。

首先，政府必須遏制自身參與某種資產(chǎn)市場(chǎng)的初始沖動(dòng)。從所謂“鼓勵(lì)上市發(fā)行股票”到所謂“經(jīng)營城市”，乃至以房地產(chǎn)繁榮拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，都是政府介入不同形式資產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)。一旦政府直接或間接參與市場(chǎng)，則必然扭曲市場(chǎng)。股市投資者長期以來始終依賴政府的政策救市，這顯然不是一個(gè)成熟的市場(chǎng)。而房地產(chǎn)市場(chǎng)在當(dāng)前的政府操作下，很容易形成同樣的結(jié)局。因此，明智的政府與市場(chǎng)保持距離，是高于市場(chǎng)的調(diào)控者，是不偏不倚維持市場(chǎng)秩序的裁判者。當(dāng)前某些地方政府聲嘶力竭強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)運(yùn)行的健康性，本身就違背了政府職能的基本原則。第二，政府必須遏制自身維護(hù)某種資產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)沖動(dòng)。即使行政力量在資產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中并未發(fā)揮直接或間接參與的作用，但是市場(chǎng)總有波動(dòng)，在不成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體中，投資主體往往會(huì)要求政府給予扶持。而不成熟的政府往往會(huì)基于諸如維持市場(chǎng)穩(wěn)定、避免投資者受損等諸多理由平準(zhǔn)市場(chǎng)。當(dāng)然，面對(duì)某種資產(chǎn)的過度異常投機(jī)，政府出于維護(hù)公眾利益而托市另當(dāng)別論。第三，政府必須遏制自身限制某種資產(chǎn)價(jià)格的善良沖動(dòng)。目前社會(huì)各界對(duì)房地產(chǎn)泡沫的憂慮，于是形成了在具體操作層面由政府直接平抑房價(jià)的動(dòng)議。同樣，在直觀意義上，這一考慮是正確的，但是在政治經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上，這將是極其危險(xiǎn)的政策設(shè)計(jì)。一方面，市場(chǎng)漲跌自有其規(guī)律，當(dāng)前的狂漲并不意味著今后不會(huì)走跌，而政府介入干預(yù)房價(jià)本身又意味著對(duì)原先投資者的不負(fù)責(zé)任，只有讓其自然波動(dòng)，投資者愿賭服輸?shù)氖袌?chǎng)心理才能健全。因此，壓低房價(jià)和之前的托市在本質(zhì)上不存在區(qū)別。另一方面，面對(duì)當(dāng)前過高房價(jià)導(dǎo)致的低收入居民無處棲身的問題，行政當(dāng)局只有兩種手段可供選擇。一是增加供應(yīng)量，抵消市場(chǎng)過度的需求。二是財(cái)政、貨幣政策，調(diào)節(jié)貸款利率或者貨幣補(bǔ)貼從而調(diào)節(jié)整個(gè)市場(chǎng)需求。

勿容置疑，政府肯定難免利益考慮。其實(shí)，政府的最大利益出發(fā)點(diǎn)在于全體國民，在于國家經(jīng)濟(jì)，而在房地產(chǎn)市場(chǎng)中具體集中的利益就是土地價(jià)值。目前的土地供應(yīng)機(jī)制并不能保證長期穩(wěn)定、科學(xué)合理的土地收益，它更有可能助長政府官員的短期政績沖動(dòng)，甚至產(chǎn)生腐敗，而土地的有限性可能導(dǎo)致未來政府土地收益越來越少，因此科學(xué)的做法是，土地收益應(yīng)如同稅收一樣穩(wěn)定、均勻、制度化地回收，才可能保證政府未來的各期收益，也可以減輕市場(chǎng)的沉重負(fù)擔(dān)，也減少了政府官員的短期政績沖動(dòng)。所以，以年地租的方式實(shí)現(xiàn)政府對(duì)國有土地所有者的權(quán)益，實(shí)行年租制，就需要在法律上明確。這樣既可使政府土地收益長期化，避免政府在土地收益上的短期行為，也可促進(jìn)城鎮(zhèn)存量用地的流動(dòng)，推動(dòng)城鎮(zhèn)土地資源的合理配置。

? 其實(shí)臺(tái)灣省土地改革模式值得借鑒。當(dāng)年國民政府遷臺(tái)，政府推行土地改革方案，采用不流血的政策使臺(tái)灣農(nóng)民耕者有其田。并制定了相應(yīng)的政策來穩(wěn)定土地政策和農(nóng)民，以避免大量的農(nóng)業(yè)失業(yè)人口沖擊脆弱的城市。到了上世紀(jì)70代，面臨巨大的社會(huì)壓力和財(cái)團(tuán)壓力，國民黨政府最終反對(duì)開放土地買賣，而是將資本引入農(nóng)村，過渡到臺(tái)灣工業(yè)化后期，全社會(huì)進(jìn)行社會(huì)資產(chǎn)再分配，解決社會(huì)貧富分化問題和工農(nóng)業(yè)分化問題。過了十多年，臺(tái)灣完成工業(yè)化，經(jīng)濟(jì)發(fā)展到了較高的水準(zhǔn)后，臺(tái)灣放寬了土地政策。這時(shí)候的土地價(jià)格已經(jīng)從每甲四萬新臺(tái)幣上升到了三千萬到四千萬不等。大量的農(nóng)民因?yàn)槌鲑u土地而得到了多年的補(bǔ)償，享受到了國家工業(yè)化的經(jīng)濟(jì)成果。社會(huì)財(cái)富再次通過土地買賣得到了再分配，避免了大量農(nóng)民的破產(chǎn)。工農(nóng)業(yè)發(fā)展平衡，同時(shí)造就了大量的中產(chǎn)階級(jí)，使臺(tái)灣社會(huì)更趨向穩(wěn)定。另一方面，在經(jīng)濟(jì)上，出讓土地造成了部分人群的資本富裕，社會(huì)消費(fèi)和投資都帶動(dòng)了起來。重要的是這些“暴富”的農(nóng)民拿到出賣土地的財(cái)富之后，將資本轉(zhuǎn)向高風(fēng)險(xiǎn)的高技術(shù)行業(yè)，正是這些知識(shí)含量不高的“暴富”農(nóng)民，成為臺(tái)灣產(chǎn)業(yè)提升和轉(zhuǎn)型的資本輸入者，而此點(diǎn)則可以算是臺(tái)灣土地政策的意外收獲。

四、制度缺陷與市場(chǎng)缺陷共振：股市與樓市價(jià)格泡沫類似
人們?cè)絹碓角宄?#xff0c;中國的樓市和股市一樣，存在重大制度缺陷。其表現(xiàn)有三：其一，房地產(chǎn)市場(chǎng)和股市一樣，是一個(gè)權(quán)力介入型市場(chǎng)，權(quán)力資本的作用超過了其他資本，產(chǎn)品市場(chǎng)化而要素非市場(chǎng)化不對(duì)稱，導(dǎo)致了住房市場(chǎng)畸形以及價(jià)格居高不下。其二，地方政府發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)更多是迫于財(cái)政支出的壓力，出于追求發(fā)展政績的沖動(dòng)，這一點(diǎn)與當(dāng)年發(fā)展股市只是迫于企業(yè)融資壓力、迫于為國有企業(yè)脫困圈錢非常相似。其三，房地產(chǎn)商推高資產(chǎn)價(jià)格的市場(chǎng)操作手法與股市黑莊頗為類似。在股市中，如果有人控制了一只股票足夠籌碼，就完全可以操縱股價(jià)。而莊家推動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)價(jià)格上漲的奧秘就在首先推高高價(jià)股票的價(jià)格，誘使其他中低價(jià)股票的價(jià)格自然會(huì)被帶上來，這一手法在房地產(chǎn)市場(chǎng)中也已經(jīng)被使用；2005年房地產(chǎn)投資商提出轉(zhuǎn)戰(zhàn)二、三線城市。從技術(shù)上看，這一做法十分類似于股市中莊家炒作某個(gè)板塊或概念的股票時(shí)使勁拉升龍頭股票的手法，龍頭股票的賺錢效應(yīng)引誘散戶拼命殺入同板塊或概念的垃圾股，只要龍頭不倒，其他股票就跟著上漲，一旦莊家達(dá)到目的，散戶的末日就來臨。許多城市的價(jià)格已經(jīng)翻番，少數(shù)項(xiàng)目價(jià)格甚至上漲數(shù)倍。這與股市莊托的做市效應(yīng)是一樣的；為了推高價(jià)格，房地產(chǎn)商偽造大量虛假成交合同，通過這些虛假合同，使得房地產(chǎn)價(jià)格“無量空漲”。這一做法類似于股市莊家自我對(duì)敲拉抬價(jià)格。

??? 然而，一個(gè)不規(guī)范的市場(chǎng)是不可能實(shí)現(xiàn)持續(xù)快速的成長的，股市如此，房地產(chǎn)市場(chǎng)亦如此。可見，股市、樓市的制度規(guī)范和市場(chǎng)規(guī)范是缺一不可的。

參考資料：引用于聰慧網(wǎng)商人博客

轉(zhuǎn)載于:https://www.cnblogs.com/liulf/archive/2009/12/14/1623620.html

總結(jié)

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