房地产项目全程策划30步（2）
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第二階段項目概念設計及項目定位
步驟1：可類比項目、重點競爭對手營銷策略分析
對可比項目分析的重點主要有項目概況、市場定位、價格、銷售對策、主要媒體運用及投放頻率、公關促銷活動、其它特殊賣點和營銷手段。
步驟2：項目SWOT分析及總體思路擬定
階段A：項目的SWOT分析
從區位、時機、政策及經濟環境、自身條件和外部可利用資源等（如地理環境、周邊配套、交通、競爭對手、拆遷問題、品牌實力、城市規劃、項目定位、地形地塊、地段檔次、項目規模、污染問題、政策環境、設計風格）對項目進行優勢、劣勢、機會和威脅分析。
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階段B：針對項目劣勢所采取的應對策略
階段C：項目總體思路的擬定
第一、戰略部署。制訂項目的戰略目標及劃分實施步驟。
第二、軟件平臺構筑。達致項目戰略目標所需的軟件平臺——“營銷大環境”的構筑，應從項目的規劃階段就開始著手。
第三、硬件功能的配置。包括項目自身應實現的功能定位及項目結合周邊配套等所應實現的功能定位。
步驟3：項目潛在價值的挖掘
第一、挖掘項目先天的最大價值。從品牌價值、時機價值、文化背景價值、環境價值、交通價值、地地形、規模、產品特色等方面入手。
第二、賦予其適當且最大化的后天價值。
第一大類型賣點：樓盤硬件價值
第二大類型賣點：產品可感受價值
第三大類型賣點：功能提升型價值
第四大類型賣點：居住文化與生活方式
第五大類型賣點：情感
第六大類型賣點：身份
第七大類型賣點：規范與指標 榮譽與規范
第八大類型賣點：直接促銷功能
步驟4：項目的目標客戶群鎖定
階段A：對以下問題進行研究
第一、哪些人是買家（包括隱性、顯性兩類）？
第二、賦予其適當且最大化的后天價值。
第三、買家為什么要買這些房子？
第四、誰參與了買家的購買行動？
第五、買家以什么樣的方式買房？
第六、買家什么時候買房？
第七、買家在哪里買房？
在研究了上述問題之后，我們要為買家畫一幅“素描”，這幅“素描”要對買家的文化特征、社會特征、個人特征和心理特征進行最全面、最準確的描繪。
階段B：目標客戶群定位
階段C：目標客戶群描述
階段D：項目與目標客戶群的對接
第一、項目產品的總體特征描述。
第二、項目產品與目標客戶群的對接。
階段E：目標客戶群的消費心理研判及需求分析
第一、?? 消費心理。
第二、?? 需求分析。
第三、?? 對項目主題的認知
步驟5：項目開發主題定位及形象定位
階段A：項目開發主題定位
為項目建立領先的、策略型的市場主題概念體系：
a.該體系不僅是一個主題概念的提出；
b.該體系緊扣項目與當地房地產市場的大勢與機會點；
c.立足于該項目資源優勢與發展商自身優勢之上；
d.具有充分的整合性。該體系能夠充分挖掘、兌現項目的最大價值，包括項目的核心優勢與一系列賣點；
f.該體系的是深度能夠使項目輸出持續的價值，從而保證大型項目的持續旺銷熱度，并為戰略擴張埋下伏筆；
g.該體系能夠與項目的建設與分期開發節奏及發展商的開發與推廣相匹配，實現脈動狀的市場推動功能。
階段B：項目形象定位
圍繞項目的開發主題定位，從功能與形式兩方面入手，為項目進行形象定位。
步驟6：項目的產品設計及建議
階段A：項目總評規劃
????? 會同專業規劃公司進行土地開發總平規劃，堅持“市場化”與“適度超前”兩個原則。
階段B：交通道路規劃
第一、?? 小區內交通道路規劃。
第二、?? 小區連接外部道路規劃。
階段C：社區配套規劃
階段D：戶型設計建議
第一、?? 戶型比例配置。二房二廳、三房二廳等占多大比例的配置。
第二、?? 戶型面積比例。 80平方米 以下、80～100平方米等占幾個百分點，需進行精確配比。
第三、?? 戶型設計特色。單式、躍式、復式及功能分區等建議
階段E：建筑設計建議
第一、?? 立面設計建議。
第二、?? 整體風格建議。
第三、?? 組團規劃設計建議。
階段F：園林景觀規劃
第一、?? 綠化面積的確定。
第二、?? 景觀的主題提煉。
第三、?? 景觀的特色營造。
階段G：智能化系統設計建議
堅持“適度先進”、“控制成本”及“特色營造”三個原則，提出智能化系統設計建設。
步驟7：項目開發策略擬定
階段A：分期發展策略
階段B：分期發展計劃
總結
以上是生活随笔為你收集整理的房地产项目全程策划30步（2）的全部內容，希望文章能夠幫你解決所遇到的問題。
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