文 | 曉晨

家居、家裝、家電、汽車、培訓、醫療、寬帶、培訓……隨著住宅小區里五花八門的廣告越來越多，原本屬于小區公共區域的過道、電梯、樓道、門廳等地方都能隨處見到。作為小區公共區域中的這部分廣告收益究竟歸誰？

為此，界面四川走訪成都街頭，絕大多數市民對此表示“不清楚”或“不了解”。然而這是目前大多數商品住宅小區普遍存在的問題。

小區共有區域廣告收益究竟歸誰

以電梯廣告為例，我們首先需要了解一下電梯的所有權歸誰？

根據《房產測量規范》B3.1內容來看，共有建筑面積的內容包括了商品住宅小區的電梯井、管理井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。

換句話說，這也是我們在購房時所謂的“公攤面積”。

一般來說，高層住宅的公攤面積計算方式為：公用建筑面積÷套內建筑面積之和＝公用建筑面積分攤系數。既各套(單元)的套內建筑面積乘以及公用建筑面積分攤系數，得到購房者應該合理分攤的公用建筑面積。

從成都市面上目前已知的商品住宅來看，普通的多層住宅因沒有地下設備用房、沒有底層商鋪、底層架空的情況下，公攤系數大約在10％-15％；帶電梯的小高層住宅，公攤系數大約在15％-20％，部分甚至達到了25%-30%。

所以，業主們在購買商品住宅的同時，也間接以同樣的價格買下了小區上述共有建筑面積的內容。而對于目前成都市大多商品住宅小區來說，很多物業公司或業委會卻在未告知業主的情況下，擅自利用電梯間等業主共有區域的出租廣告位，從而謀取一定的廣告費用。

針對現狀，四川凡高律師事務所林小明律師指出，“這一做法侵犯了業主對于共有部分的管理權和公共收益的所有權。同時，如果小區物業或業委會沒有詳細公示合同約定共有區域廣告位置以及費用，也侵犯了業主對共有部分知情權。”

林小明表示，業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

不僅如此，林小明認為，小區所有共有區域的廣告收益應為業主共有，用途自然也應由業主大會決定。雖然業主大會可以委托物業方或業委會代為管理共有區域廣告位、代為收取廣告費，但并不等于該收益歸屬物業公司或業委會所有。

小區共有區域廣告收益到底有多少？

界面四川從成都某廣告公司獲取了一份“線下廣告投放價格表”，里面詳細告知了在成都投放電梯視頻廣告(動態)、電梯框架廣告(靜態)、社區燈箱廣告、道閘廣告、小區門禁廣告等參考價目信息。

同時，界面四川在聯系該廣告公司后得知，其具體費用會根據小區不同規模、區位，以及小區業主層次的不同，其價格也有所不同。而對于普通電梯框架廣告(靜態)，價格普遍在150元/面/周這樣一個價格區間。

以位于成都市青羊區優品道住宅小區例，該小區僅一二期房屋合計共2693戶，樓棟合計27棟，以每棟配備2部電梯計算，合計為54部電梯。如果每部電梯承載2塊普通電梯框架廣告(靜態)，粗略計算，小區每年僅電梯廣告收益就可達38.88萬元。

如果把這筆“收益”平均分給每戶業主的話，每戶每年平均可分得144.37元。

當然，這只是電梯內的普通電梯框架廣告(靜態)的收入，如果算上小區內其他五花八門的廣告，那這筆收益又將會是多少？

有多少市民對這筆“收益”不知情

眾所周知，物業公司的主要收入來源為小區業主繳納的物業費，但隨著人力成本、公共設施維護等成本的增加，成都大多數物業公司都表現出“盈利難”或“虧損”，所以在一般情況下，《物業服務合同》中，雙方一般都會約定對小區共有區域廣告收益為物業公司進行一定“補貼”。

但根據《物業服務合同》約定內容的不同，小區共有區域廣告收益有分為“包干制”與“明細制”。界面四川在走訪成都多個小區物業時發現，通常情況下，少有物業公司會主動公示其詳細的收支賬目，因為公示賬目常常會引來業主的質疑和投訴，隨之而來的或將是監管部門的處罰。

走訪中界面四川還發現，目前成都多數居民甚至不清楚物業公司每年的收支情況需要公示，對于如何爭取原本屬于自身利益的公共區域收益也是知之甚少。

對此，界面四川在查閱《物業管理條》《成都市物業管理條例》后發現：

根據《物業管理條例》第二十七條規定，業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分；

第三十七條規定，物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途；

第五十四條規定，利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

根據《成都市物業管理條例》第三十九條規定，業主委員會討論、決定物業管理公共事項，應當召開委員會會議，并于會議召開3日前在建筑區劃內以書面形式公告會議議程，聽取業主的意見和建議。業主委員會決定事項，應當經全體委員半數以上簽字同意通過。業主委員會應當將業主大會、業主委員會的決定在作出之日起3日內以書面形式在建筑區劃內公告。

由此不難看出，小區業主委員會有權對小區物業公司的收入情況進行檢查，要求物業公司定期公示公共區域收益的金額，當然也可以通過業主大會決定公共區域收益的用途。

總結

以上是生活随笔為你收集整理的公共界面_小区公共区域广告收益究竟归谁？的全部內容，希望文章能夠幫你解決所遇到的問題。

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