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今天被六個錢包刷屏了，央行貨幣政策委員會委員樊綱用六個錢包的言論，把自己掛在了輿論的風口浪尖上，噴他的口水可以化成太平洋，那么他到底說了什么呢。

樊綱在一個節(jié)目里回答觀眾“年輕人應該買房還是租房”的提問時表示，年輕人結婚如果買房買不起，可以把你父母、你爺爺奶奶，姥姥姥爺，你妻子的父母，爺爺奶奶，姥姥姥爺這六個錢包合在一起，如果這六個錢包能幫你湊夠首付的話，那么最好還是買房子。

六個家庭，12個人的多年積累，拿出來給孫輩湊首付，這就是鼎鼎大名的六個錢包，真是傾三代之力湊一個貴族，不，是湊一個首付。然鵝，這位磚家，為什么說是磚家呢，因為他在2015年12月，這一輪房價翻倍暴漲的前夕，曾公開呼吁，年輕人不應該拿父母的錢買房，他之所以這么說，估計是因為那個時候房價已經(jīng)5年不漲，然后泡沫還沒擠干凈，價格還是虛高。?

還是這個人，在這一波房價翻倍暴漲，泡沫在原來就沒擠干凈的基礎上直接翻了個倍的情況下，居然讓年輕人拿父母的錢買房了，不僅呼吁年輕人拿父母的錢買房，還呼吁拿父母的父母的錢，對象父母的錢，對象父母的父母的錢，整個家族榨干最后一滴血，掏空六個錢包來買房，簡直是赤裸裸的高位接盤啊，還是在國家嚴控房價，大型調(diào)控的背景下，這位磚家的腦洞，我只能說666，不然我還能說什么。

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今天我討論的重點并不是六個錢包，而是如今房價的泡沫到底是怎么吹起來的，很多人有這種疑惑，在北京，哪怕是郊區(qū)的小破房子，首付至少百萬起，而且不能有貸款記錄，至于去市區(qū)買，百萬簡直做夢，300萬起。而一個大學生起薪20萬已經(jīng)算是中國學生中的絕對精華了，5年之后薪水漲到30萬以上就算不錯了。一年攢十幾萬屬于非常省吃儉用了。

那么問題來了，就算是這么精華的學生，他湊夠100萬的首付都非常困難，這種人當剛需買婚房都難的話，中國的所謂剛需都是哪來的？中國人都那么富裕了嗎，怎么跑出來這么多富貴的剛需，百萬，幾百萬的首付都是天上掉的嗎？

這里就要提一下杠桿的魅力了，在杠桿環(huán)境下，多頭是越打越強的，一直打到泡沫崩盤為止。如果一個人10年前花了30萬首付購置了一套總價百萬的房產(chǎn)，現(xiàn)在翻了3倍，300萬賣出去，扣除銀行貸款70萬，凈賺200萬元，到手230萬現(xiàn)金，拿出200萬購置一套600萬的房產(chǎn)，不是問題。

這就和房租類似，很多人覺得大城市的租金一個月六七千甚至八九千很貴，但是這種人的租客，大部分都不是剛畢業(yè)的學生，而是有自己的房子，不過距離工作地點很遠而已。他們把自己的房子五六千租出去，再六七千租一個自己滿意的房子，付出的差價只是1000元，所以他們覺得六七千的月租并不貴，如果他們自己的房子租不掉或者無房可租，六七千的租金那是真的貴。

對于購房一樣，很多剛需付出的都是差價而已，賣老房子買新房子，但是要注意的是，住房是有杠桿的，還是以我上面的例子，當年用30萬首付購置的百萬標價的房子，如今300萬賣出去，他這10年又攢了50萬，那么他是不是買的350萬的房子呢。

并不是，僅僅到手的230萬現(xiàn)金，用3倍杠桿就可以撬動750萬的房子，如果加上這十年50萬的儲蓄，那么280萬現(xiàn)金他可以購買一套840萬標價的房子。

這個人其實沒什么錢，收入也不太高，一年也就攢個5萬塊錢吧，如今購置一套840萬標價的房產(chǎn)輕輕松松，不需要砸鍋賣鐵，而且是唯一住房，徹底剛需。實際上屬于他自己掙的錢就是十年前的30萬，以及這10年里攢的50萬而已。

這就是杠桿的魅力，有了杠桿的參與，假設中國整個房地產(chǎn)市場價值100萬億的話，每上漲10%，就能產(chǎn)生10萬億的盈利，這部分盈利提取出來后，可以化作20~30萬億的買入資金，重新入市作為買盤推動房價繼續(xù)上漲，而很多人看到這么多買盤洶涌入市全部惜售，100萬億的存量籌碼中，最多10萬億愿意出售，對決20~30萬億的買盤完全不是對手，于是供不應求，市場火爆，我把這一套稱之為多滾多的杠桿奧秘，和杠桿崩塌時候的多殺多相對應。

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為什么我對這一套這么熟悉呢，因為2015年的股市就是這么玩的啊，股市的杠桿是3~5倍，只要股市一直在漲，就會有源源不斷的浮贏出來，惜售不惜售無所謂，漲到你惜售，出來的浮贏再乘以3~5，就算原本是勢均力敵，但是如今敵方兵力增加3~5倍，你空頭怎么打的過。

那么股市是怎么崩盤的呢，去杠桿，證監(jiān)會主席看到漲的太好了，大勢已成，所謂牛市不言頂，漲多少都是合理的，決定清理場外不受控的配資，保留場內(nèi)配資即可。結果短期內(nèi)賣盤（被清理的配資賬戶）超過了買盤，造成了短期下跌20%以上。15年大牛市都翻倍上漲了，跌個20%算個啥，正常回調(diào)！牛市不言頂！

是這樣嗎？還真的不是，因為有很多配資賬戶是無法被監(jiān)控到的，杠桿太高，3~5倍，跌20%就徹底爆倉被強平了，本來在杠桿牛市里，是多滾多，多頭不斷的把浮贏化作新的賬戶。如今一旦短期超跌，本來按技術該反彈的，結果變成多殺多，配資賬戶不想賣但是被強平，本來是純多頭的，如今作為純空頭直接摁著跌停砸。越跌，爆倉的賬戶越多，一直跌到無底深淵，等整個牛市的大勢被逆轉之后，所謂兵敗如山倒，大家都不相信還有牛市的時候，還想再玩多滾多那就不可能了，于是牛市終結，中央大計泡湯，不得不重啟樓市拯救經(jīng)濟，肖剛引咎辭職。

樓市的原理是一樣的，如今看到人人惜售，買盤洶涌，到處都是揮舞的鈔票，部分政府限價新盤甚至全款才能買，支撐整個樓市的，至少50%的資金都是銀行的錢，而另外50%，誰也說不清到底是借了多少人的，很多人的首付并不是自己的，親朋好友甚至現(xiàn)金貸都去借，整體來看，我估計60-65%的樓市資金屬于借貸資金。

那么，當全國樓價普遍下跌20~30%的時候，就非常非常的危險，這個時候有一部分房主，實際上已經(jīng)是負資產(chǎn)，爆倉了。但是只要你還還得起月供，銀行是不會收回這套房產(chǎn)強行拍賣的，這一點比股市好。如果大家的樓市夢還沒有碎，很多人是還能咬牙支撐個三五年的，期待時來運轉的一天，畢竟如果把房子賣了，那就真的一無所有了，留著房子還能留個夢，這一點在股市里表現(xiàn)的淋漓盡致，股票套牢了，拿10年不動留給孫子，何況房子，割肉沒那么容易的，所以國家特別喜歡賣給剛需。

國家最怕的就是炒房族，或者偽剛需，他們其實也是散戶，套牢了也不會賣的，但是他們過度使用杠桿，他們的月收入不足以償還月供，買那么貴的房子，完全是指望房價繼續(xù)上漲。一旦房價下跌，跌穿到負資產(chǎn)，他們抗不了幾年就崩潰了，一旦斷供，銀行就被迫收回房產(chǎn)拍賣，那個時候就可怕了，多殺多，房價會跌到無底深淵，跌多少都是有可能的。

在中國，純粹的炒房客已經(jīng)被國家嚴格限制了，這類人破壞力最大，可惜如今被限制的無處施展。但是這種偽剛需，只留3~5年的現(xiàn)金流備月供，一旦5年不漲，家庭資金徹底斷流，月供不是不想供，是實在找不到錢了。

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我還是以上面那個能買得起840萬房產(chǎn)的“富豪”為例，他每年只能攢下來5萬元，購置這套房子需要向銀行借貸600萬，如果房價再翻倍，他就輕松暴賺840萬元，從一個屌絲一躍成為千萬富翁，但是這600萬的月供是多少大家算過沒。?

我給他按照月供最低的30年等額本息來計算，利率也不上浮了，就按基準利率算，他每個月需要償還銀行貸款3.2萬元。他們家庭一個月只能攢4000元，一年才5萬，他一個月上哪還3萬多遠。

為了打這一仗，他一年的儲備金需要36-5=31萬元，儲備5年，他需要預留150萬元資金當月供，或借或預留或找高利貸都可以，只要5年內(nèi)漲了，他就熬過去了，熬不過去，資金鏈斷裂，一旦斷供，這套房子就會被依法拍賣。扣除拍賣折價、稅費等，哪怕房價原地不動，這戶人也是一夜返貧，如果在這期間，房價下跌了10%，加上稅費，這戶人直接就破產(chǎn)了，如果是因為20%以上的跌幅，這戶人可以跳樓了。

這就是偽剛需，這種人特別的多，小戶換大戶，大戶換豪宅，房地產(chǎn)20年的大牛市，近20倍的漲幅，催生出相當多的這種偽剛需，用一點點啟動首付，加上杠桿，催化出了如今巨無霸級別的龐大地產(chǎn)牛，這種人已經(jīng)被貪婪蒙蔽了雙眼，20年的經(jīng)驗告訴他們房價只會漲不會跌，而且他們也會日益增加的家庭財富證實了這一點，受過家庭財富幾何級增長膨脹刺激的人，基本上不會按月收入來制定自己的月供，都是超額設定，把賣房錢預留個幾十萬就可以拉。

一旦房價下跌或者橫盤太久，3~5年之后，這批人一旦撐不住斷供了，中國房價會有巨大的問題，中國目前的房價過高，導致首付是個很大的問題，但是并不是最大的問題，僅僅月供，很多人已經(jīng)承擔不起了。

我對房價一貫的看法就是，一輪翻倍已經(jīng)到頂，必須橫盤，橫盤3~5年之后，必須要漲。因為任意階段，回撤不能超過20~30%，否則極易引發(fā)最頂部買入的人爆倉，這批人很少，甚至說相對于總量來說極少，但是他們的賣盤如果控制不好，抵消了買盤，一旦引發(fā)多殺多，房價會杠桿殺杠桿，整個中國經(jīng)濟就完蛋了，所以一輪房價翻倍就已經(jīng)很多了，不能再漲了，不然容易失控。

而最佳的房價控制手段，是只有橫盤和上漲二種走勢，每上漲一輪，就會引發(fā)整個樓市總市值一個飛躍的增長，其中額外產(chǎn)生的浮贏，加上杠桿的威力，會產(chǎn)生數(shù)倍的買盤來重新托住房價，這樣的房價操盤，才符合國家利益。不過橫盤太久，容易引發(fā)一部分人月供斷流，這也非常危險，所以5年基本算一個極限，必須要拉一下。所以這就是我在16年底提出的結論，中國房價在一波翻倍暴漲之后，未來會橫盤3~5年，然后開啟下一波。

這樣漲到什么時候是個頭呢，一直到泡沫自然破裂為止，目前股市的最高紀錄，是漲到過100倍的PE，樓市漲了20年，都沒漲到過這個紀錄值之上，目前的PE是歷史最高，也就是70倍PE，就是說你在北京買一套房，收租金的話，大概70年可以收回成本。

中國樓市從來沒整體崩盤過，所以對于樓市的大盤，無法測頂，按照股市的經(jīng)驗來看，如今這個價位基礎上，再漲50%，就會直接崩盤。如果拖3~5年不漲，經(jīng)濟收入上來了，房租提升了，整個樓市的泡沫就下去了，假設房租上漲50%，那么樓市的PE就會下降到50倍左右，這個泡沫還算行，再漲一倍才會破裂。如果房租上漲100%，那么樓市的PE會降低到30倍左右，和如今股市的PE都差不多，30倍的PE其實是非常良好的，除非金融危機，否則一定是控得住的，釋放幾個政策就拉起來了。

現(xiàn)在，大家知道，為什么政府在嚴控房價，堅決不允許房價上漲的同時，突然對提升房租那么有興趣了吧，一切都是有原因的。

北媽忠告

身為苦逼工作的我們，房價問題是一定要重視和解決的。以后我也會寫很多關于房子的問題，我在知乎關于房價已經(jīng)寫了一篇，留言和點贊很多，大家不能只關心擼碼，那樣你會發(fā)現(xiàn)，你給國家創(chuàng)造了一個億，自己損失了十一個億。

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總結

以上是生活随笔為你收集整理的年轻人应该买房还是租房，我给你理性分析的全部內(nèi)容，希望文章能夠幫你解決所遇到的問題。

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