從長期來看，由于我國人口基數(shù)大，以及目前我國的城市化進程已經(jīng)進入“下半場”，人口流向是從小城市流向中心城市，一二線城市的住房需求還有膨脹空間；從中期來看，我國的土地供應肯定是逐步縮減的，尤其是一二線城市，受限與各城市總體規(guī)劃，以及城市本身的體量，未來一二線城市土地供應會繼續(xù)下降；從短期來看，目前我國的調控政策已經(jīng)可以說是“史上最嚴”，房產(chǎn)調控也逐步定為長效機制，但是高壓之下，我國房價仍然保持小幅上漲，不得不說是需求端發(fā)力。

雖然房產(chǎn)調控已經(jīng)納入某會報告，要維持房價穩(wěn)定，但是“穩(wěn)定”一定是房價穩(wěn)定上漲，而不是穩(wěn)定下降。就當下而言，重壓調控下，房價仍然保持小幅上漲。根據(jù)2017年9月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況的數(shù)據(jù)顯示：

1）熱點城市新建商品住宅價格環(huán)比繼續(xù)全部下降或持平，同比漲幅全部回落

70個大中城市中15個熱點城市房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持穩(wěn)定。從環(huán)比看，新建商品住宅價格全部下降或持平；從同比看，漲幅均繼續(xù)回落，回落幅度在1.8至8.8個百分點之間。

2）70個大中城市中一線城市房價環(huán)比繼續(xù)下降，二三線城市漲幅繼續(xù)回落或與上月相同

一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比均下降0.2%。二線城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比上漲0.2%，漲幅與上月基本相同；

3）70個大中城市中一二三線城市房價同比漲幅繼續(xù)回落

這種力度的調控房價仍在上漲，那么如果后期調控政策力度僅停留在這個程度、不繼續(xù)加碼呢，房價是否就仍然會維持這種小幅上漲的態(tài)勢，小幅上漲也是漲。

無論是土地還是人口，還是貨幣等等，歸根結底就是供需問題，看供過于求還是供不應求。在中國，大力發(fā)展的前提就是完善解決供需問題。

雖然近期市場上的空軍占主體，但是為什么我堅持2018年房價會繼續(xù)上漲，可以從以下兩個方面進行分析。

（一）我國社會化進程已經(jīng)進入“下半場”，人口流向是從小城市流向中心城市。

我國的城市化已經(jīng)進入下半場，遠不是原來“農(nóng)村包圍城市”，而是從“農(nóng)村向城市涌入”變成“由周邊三四五六線城市涌向中心城市”。

目前北上廣深無疑是中國“虹吸效應”最強的幾個城市。這些城市不僅僅擁有著其他城市不可比擬的資源，同時也迸發(fā)著更多的機會，更加新鮮的文化和思想，始終吸引著全國各地的目光。

以北上廣為首的70個大中城市來說，目前的房產(chǎn)庫存，其實還遠遠不夠。

下圖是2010-2016年31城小學生人口變化的情況。之所以采用小學生人數(shù)反映人口變化，是因為統(tǒng)計局公布的常住人口與各地政府政績掛鉤，真實性有待商榷。

圖中可以清晰看到，廈門、深圳、蘇州、合肥、鄭州、北京、長沙、南京、天津、武漢、杭州、石家莊過去6年人口增幅均不錯，未來憑借著其本身的優(yōu)勢，也應該不錯。

除了北京、上海之外，其他城市都在爭奪人口，深圳、廣州、天津、武漢、杭州、長沙、鄭州、成都、濟南、合肥、石家莊、沈陽等城市均加入了人才爭奪戰(zhàn)，再加上廈門、青島、蘇州等競爭力超強的城市，這些城市有著較好的人口增長預期，未來的購房需求量繼續(xù)膨脹。

（二）一二線城市已經(jīng)或將要進入限制性發(fā)展新周期，土地供應逐年減少。

關于土地供應，大家不得不承認的是，目前一二線城市的土地供應趨勢確實在逐漸減少。

上圖是2017年1-9月份不同城市土地市場的成交情況。可以看出：

• 一線城市總體來看土地供應同比確實在增加，且樓面價有所下降

  
  

• 而二線城市土地供應量持續(xù)走低，然而樓面價卻上升了22%，即地價上漲超過四分之一

  
  

對于一線城市，北上廣深作為政策調控的重點，土地供應量有所回升。

今年的多倍土地供應仍然起不到太多作用，即使今年是去年土地供應的10倍，總體來看也不足1200萬平。

上海和廣州今年的土地供應量也有所回升，住宅用地增幅在18%左右。但是作為有眾多剛需存在的超級大城市，這個土地供應量基本也是杯水車薪，更何況，這部分土地里還有那么多的租賃用地，共有產(chǎn)權，商服用地等。同時深圳，土地供應量著實是百分百的減少，今年前三季度住宅土地成交量為0。

這種尷尬狀況，主要是因為深圳面積小人口多，幾乎無地可供。近年來，深圳新建住宅大多都是通過城市更新、舊城改造獲取的土地，所以深圳的土地供應不要有奢望。

而從長期看，根據(jù)同時根據(jù)北上廣城市的總體規(guī)劃，能夠看出，從長期來看，這四個一線城市土地供應的走向確實是要逐年減少。

根據(jù)《北京城市總體規(guī)劃（2016-2035）》，到2020年，北京的城鄉(xiāng)建設用地規(guī)模減少到2860平方公里左右，2035年減少到2760平方公里左右。所以雖然北京今年前三季度的土地供應遠超去年，但是也是因為去年北京的土地供應實在太少，對比更強烈而已。

根據(jù)《上海城市總體規(guī)劃（2016-2040）》，到2020年，上海規(guī)劃建設用地總規(guī)模為3200平方公里，未來將不再新增。對于現(xiàn)狀低效建設用地實施減量化，預計到“十三五”末，上海將累計完成減量50平方公里，截至今年8月底，累計已完成項目立項47.9平方公里，項目驗收19.6平方公里。減量化復墾的土地將優(yōu)先用于生態(tài)建設。

根據(jù)《廣州城市總體規(guī)劃（2011-2020）》，到2020年，廣州市域常住人口控制在1800萬人以內(nèi)，市域建設用地控制在1772平方公里以內(nèi),其中城鎮(zhèn)建設用地控制在1559平方公里以內(nèi)。此外，要貫徹落實城鄉(xiāng)規(guī)劃法關于先規(guī)劃后建設的原則，禁止在《總體規(guī)劃》確定的建設用地范圍之外設立各類開發(fā)區(qū)和城市新區(qū)。

同時根據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，二線城市土地供應已經(jīng)明顯地表現(xiàn)了走低趨勢和事實。

雖然目前成都、武漢、合肥等城市還在繼續(xù)擴張，它們都希望成為真正的國家中心城市，希望吸引更多的人口、擴展城市邊界。但除了鄭州，其它城市的土地供應也都是減少的趨勢，而且它們似乎都已經(jīng)不想或不能再供應更多的土地了。

不僅僅是經(jīng)濟活力高的城市土地供應量走低，如蘇州、寧波、天津、石家莊、濟南等，經(jīng)濟本來就衰落的東北和西北地區(qū)，沈陽、長春和蘭州，它們的土地供應量同比均比去年同期要低。

同時，因為房價最主要的組成部分就是地價，地價上漲四分之一，房價不可能不漲。今年二線城市土地成本上升四分之一多，即使開發(fā)商放棄利潤，只是單純?yōu)榱斯镜倪\作，品牌的擴張，但是地價高居不下，房價肯定不能低啊。

開發(fā)商的底線無非是不賺錢，但是不能賠錢。

所以，從中期看來，一二線城市的土地供應會持續(xù)走低，一方面是城市總體規(guī)劃的布局，另一方面也是限于18億畝耕地紅線，這是一個具有法律效力的約束性指標，18億畝耕地根本上是不可突破的底線，所以加大土地供應困難重重。

房價大漲的時代確實已經(jīng)不復存在，但會保持穩(wěn)定小幅上漲的態(tài)勢，預計全年的漲幅不會超過4%。

來源：子木聊房（ID:zimuliaofang）

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