作者/牛琳

　　來源：盒飯財經（ID：daxiongfan）

　　蛋殼還敢住嗎？

　　這恐怕是蛋殼租房人員最關心的問題。6 月 18 日晚，蛋殼發布公告稱蛋殼 CEO 高靖被相關政府部門調查。

　　這已不是蛋殼今年的第一個負面新聞，疫情期間，蛋殼兩頭吃就引發了大眾的聲討，蛋殼維權群內人數不斷上漲；員工接到延發工資的通知；裝修人員聲討蛋殼拖欠裝修款……無一不在驗證著公眾的隱憂。

　　時間倒回 2015 年，高靖帶領蛋殼闖進長租公寓行業時，這個行業已經不是藍海了。2013 年，自如已經瞄準長租公寓發力，2015 年時，自如已經有了 20 萬間房的體量，用戶累積達 40 萬人。

　　心懷創業夢的高靖還是單槍匹馬進入了長租公寓，并闖出了自己的一片天，投資界也曾看好蛋殼發展模式。

　　2020 年 1 月 17 日，蛋殼公寓在紐約證券交易所正式掛牌上市，成為 2020 年登陸紐交所的中國第一股。從 2015 年初成立到紐交所正式掛牌上市，蛋殼公寓用了五年。

　　然而上市后，金融市場并未為蛋殼帶來解渴的資金，反而流血上市的輿論始終圍繞著蛋殼。

　　經歷至暗時刻的蛋殼，還能重獲新生嗎？

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　　燒錢的行業，沒錢的蛋殼

　　高靖的履歷，放在大神眾多的互聯網行業里，不算太亮眼。

　　2005 年-2009 年，他就職于全球最大分類信息網站百姓網（原 KIJIJI，Ebay 全資子公司），出任北京分公司負責人；2009 年加入百度，擔任搜索引擎營銷部主管。2011 年至 2013 年，任中國領先的電子商務公司 OkBuy 的總裁辦公室主任。2013 年至 2014 年，任 Nuomi 商業智能和業務分析系統負責人。2014 年，任廣告技術公司 Sun0101.com 的首席執行官。

　　不過他依然有一顆熊熊燃燒的創業之心。2014 年，互聯網創業正熱火朝天，資金如潮水般涌入市場， O2O 項目賺足眼球，高靖也準備入場。

　　2014 年，或許是欣賞這位年輕人對創業的執著，老領導沈博陽給高靖打了一個電話，表示愿意投一筆錢讓高靖去找一個更有發展的產業創業。

　　打完這通電話后，沈博陽陸續給高靖推薦多個項目，都被他一一否決。

　　他有自己的想法：“從商業本質看，第一要看垂直市場是否足夠大，第二要看客單價或毛利能否平衡公司的運營成本，第三要看生命周期是否足夠長。”在長租公寓生意里，這三者顯然都滿足。

　　最終，他選擇了這個方向。

　　然而，長租公寓行業前有巨頭，后有追兵。此時，行業起步較早的自如已經做到了 20 萬間體量，蛋殼作為后來者唯一能做的就是快速擴張。燒錢出規模的打法在中國并不少見，但一直都是財大氣粗公司的玩法，蛋殼沒背景，經歷不足的高靖也沒有太多的資本支撐，錢只能一點點融。

　　相比自如“背靠大樹好乘涼”，蛋殼的融資則更為艱辛，融資金額也相對寒酸。

　　有段時間，高靖經常在凌晨兩三點打電話尋融資，他知道蛋殼公寓在拿錢上不占優勢，但擴張的腳步不能因此停下，畢竟得房源者得天下。

　　剛開始，靠著天使投資人沈博陽的幾千萬人民幣的啟動資金，蛋殼公寓開始在北京等一二線城市招兵買馬。

　　2017 年 6 月，沈博陽從領英辭職，加入蛋殼公寓，擔任蛋殼公寓的執行董事。離開領英時，沈博陽在發布的公開信中這樣描述他即將加入的項目——租房領域會出來獨角獸，而蛋殼就是沈博陽看中的那一個。

　　從天使投資人到業務負責人，沈博陽從長租公寓行業看到了比當年團購更大的機會，他不再滿足于圍觀風口中的長租公寓市場。

　　相比于創始人高靖，沈博陽看起來更有蛋殼管家的風范。沈博陽在公開信中表示，蛋殼公寓的核心團隊來自其之前創立的糯米網。

　　沈博陽在蛋殼公寓的職責可以概括為四個方面：梳理大的戰略方向、招更好的人、對接更多資本以及維護高層政府關系。

　　無疑，沈博陽比高靖有更豐富的人脈，無論是戰略，還是錢，都是決定蛋殼未來發展方向的關鍵因素。

　　這位曾經創立糯米網的老牌創業者為蛋殼公寓拉來了更多的投資，他不厭其煩地向投資者們介紹蛋殼。在沈博陽加入蛋殼后的三年中，蛋殼完成了五次融資，融資金額達到近 10 億美元。

　　沈博陽說服愉悅資本投資蛋殼，后者參與了蛋殼的三輪融資。愉悅資本合伙人劉二海被蛋殼公寓不同于普通中介的擴張方式打動，他覺得高靖引以為傲的數據系統最終會幫助蛋殼在廣闊中國市場中打出規模。

　　蛋殼公寓之后也不負眾望實現突圍，在激烈的市場競爭中存活下來。截至 2019 年 11 月 30 日，公司共運營 432690 間房間，是國內市場占有率第二的長租公寓品牌。

　　“我覺得臨界點快到了。”2018 年 4 月，坐在蛋殼公寓的辦公室，沈博陽對未來給出了非常樂觀的判斷。

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　　租金貸解渴

　　蛋殼公寓的資金來源可以分為三個部分：私募股權融資、與租房分期公司合作、與大型國有銀行的合作，發行公募 ABS 資產證券化產品也在運作過程中。蛋殼一直不避諱其金融+長租公寓的打法，對金融杠桿展現出包容的姿態。

　　沈博陽清楚長租公寓是一個重資本的行業。每一套房子收進來，在沒有產生一分錢收益的前提下要投入幾萬塊去裝修改造，這部分投入要靠后續的租金差價一年多甚至兩年的時間才能回收。因此，這項生意需要大量的資本投入，如何撬動其中的杠桿，是非常難又非常重要的一環。

　　合理撬動金融杠桿是沈博陽一項重要工作，在他眼里“金融杠桿如果撬得大，公司容易出問題，但是撬少了，公司跑不動。”

　　沈博陽覺得一個長租公寓金融能力的強弱至關重要，要做到獲取資金的來源多渠道，這樣才能分散風險，保持健康穩步的發展。

　　2018 年和 2019 年，蛋殼公寓完成了B輪和C輪融資，然而這兩輪融資的資金根本不足以支撐蛋殼公寓的擴張戰略。蛋殼公寓的融資最多的時候，僅有 5 億美元，而競品自如的融資最多達到了 50 億美元，是蛋殼公寓的 10 倍。

　　沒有充足的資金支撐創業怎么辦？高靖想到了一個好辦法——租金貸。相比于傳統的押一付三制的付款方法，租金貸可以使蛋殼提前獲得一年的租金，金融借貸+長租公寓的擴張模式可以幫助蛋殼快速打開市場。

　　租金貸為蛋殼提供了充裕的擴張資金，然而也埋下了資金鏈斷裂的隱患。2018 年自如 CEO 熊林接受新京報采訪時表示，自如租金貸的占比保持在 25% 以內，負債水平和投入水平是良性的。

　　但據招股書顯示，2017 年、2018 年和 2019 年前九個月，通過“租金貸”模式獲取的租金預付款，占蛋殼公寓租金收入的 90%、88% 和 80%。

　　如此大的比重，只需要一根稻草，就能壓斷整個鏈條。

　　2019 年 12 月 25 日，《六部門關于整頓規范住房租賃市場秩序的意見》明確指出，住房租賃企業租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過 30%，超過比例的應當于 2022 年底前調整到位。

　　這也意味著，依靠租金貸擴張模式將難以為繼，租金貸在蛋殼整個營收占比將逐漸減少。

　　之后，高靖加速推動蛋殼上市之路，2020 年 1 月 17 日，蛋殼公寓如愿登陸美股。當天，高靖發了一條朋友圈，他寫道：“要加油，我們還差的遠，不負使命。”上市之后，蛋殼估值 27.4 億美元，而在 2019 年 3 月的C輪融資中，蛋殼的市值預估為 20 億美金。此后，蛋殼更是一直被“流血上市”的輿論纏身。

　　六天后，武漢宣布封城。

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　　危機來了

　　2018 年 8 月，我愛我家副總裁胡景暉火了，憑著出格的言論瞬間成為一個焦點“網紅”。

　　他公開批評長租公寓：“以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運營商，為了擴大規模，以高于市場正常價格的 20% 到 40% 在爭搶房源，完全破壞了正常房屋租賃市場。”

　　胡景暉預言，長租公寓爆倉一定比 P2P 暴雷更厲害。時間跳躍到 2020 年，胡景暉的預言似乎正在一一應驗。

　　在高速擴張的過程中，蛋殼公寓連年虧損，2017 年、2018 年和 2019 年的凈虧損分別為 2.72 億、13.70 億元和 34.37 億元——三年累計虧損 50.79 億元。據 2020 年 6 月 10 日蛋殼公寓發布的未經審核的財務報告，公司一季度凈虧損 12.34 億元。

　　在中國市場上，燒錢造跑馬圈地，一向都受到追捧。沈博陽在接受媒體采訪時曾表示：“作為一家創業公司，當你做的事變成風口時，必須要拼命高速發展，甚至短期我們寧愿多虧錢，依然要追求發展速度。”

　　然而近兩年來，蛋殼的擴張之勢開始收縮。根據蛋殼的財報顯示，2017 年-2019 年蛋殼公寓的運營效率在走低。中國社會科學院金融研究所國際金融與國際經濟研究室副主任蔡真分析認為，租金成本占收入的權重最大，在 2018 年和 2019 年的增速均超過收入增速，這說明擴張并沒有帶來規模效應，反而形成成本負擔。并且 2017 年-2019 年的出租率也在逐年下降。

　　而后疫情黑天鵝襲來，旅游、房產等多個行業遭受到前所未有的打擊。蛋殼就是其中一個。

　　在疫情期間，蛋殼公寓的免租政策遭到業主們的“抗議”。

　　2020 年 2 月初，蛋殼公寓客服致電房東，告知其未來一段時間在房租支付上會有所延期，此外房東須額外給予蛋殼一個月的房租減免。至于要求房東配合減租的原因，蛋殼客服方面給出的原因為“受疫情影響，屬不可抗力”。

　　被“一邊強制房東免租，一邊收租客租金”拖入泥潭的蛋殼公寓，沒過多久，又陷入被調查的漩渦。

　　6 月 18 日晚間，蛋殼公寓披露高靖“正涉及地方政府部門調查”的同時，還公布了一項人事任命：蛋殼公寓董事會宣布任命聯合創始人、董事和總裁崔巖擔任代理 CEO。

　　針對高靖涉及調查一事，蛋殼公寓方面表示，高靖所涉及的調查事項與蛋殼公寓并無關聯。該公司其他董事及管理人員均未收到與該項調查有關的通知及問詢。

　　雖然蛋殼及時作出回應，但對其資金鏈斷裂的猜測仍然甚囂塵上。崔巖的臨時接任，很難重獲外界對蛋殼公寓的信心。

　　值得注意的是，2019 年 12 月 4 日，蛋殼公寓旗下公司蛋殼（杭州）資產管理有限公司法定代表人出現變更，崔巖卸任公司法定代表人、執行董事兼總經理，由張雪接任。

　　崔巖卸任四個月后，蛋殼（杭州）資產管理有限公司因違反財產報告制度，被列為失信被執行人，張雪被杭州市西湖區人民法院下達了限制消費令。

　　這一切都顯示著，蛋殼已經處在危機的漩渦中。

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　　獨角獸 or 無底洞

　　無論是給予蛋殼第一筆啟動資金的沈博陽，還是創始人高靖都堅信蛋殼公寓會成為獨角獸。在高靖和沈博陽對蛋殼的設想里，蛋殼公寓的優勢不在于拿房上，而在于數據系統的構建。

　　2018 年 4 月，加入蛋殼的沈博陽表示，基于數據所建立的模型和系統是蛋殼公寓對外融資時最吸引投資人的點，通過這些基礎設施，投資人能夠看到這家公司未來爆發的潛力和可復制性。

　　高靖也認為堅持以數據驅動，是提升價值的有效手段。蛋殼有一套被稱為“蛋殼大腦”的人工智能系統，專門基于數據分析來做出實時無偏的決策，以幫助指導業務運營中的每個步驟。

　　“蛋殼大腦”還具備自我學習功能，能夠將過去城市和用戶數據等數據信息，運用到新進入城市中，提升每筆交易的效率。這一套系統，能夠降低進入新市場需要了解本地情況的依賴性，并提升效率。

　　高靖和沈博陽對這套數據體系十分推崇，在拉投資時也頻頻向投資人講述數據+租房的故事。曾經的投資人劉二海也正是對數據+擴張的方式感興趣才投資了當時規模只有 8000 間的蛋殼公寓。

　　不過，蛋殼的數據故事在長租公寓熱潮退去后顯得不那么能打了。

　　長租公寓成為投資人青睞的行業，很大程度上因為頂層設計，自 2014 年《國家新型城鎮化規劃（2014-2020 年）》中首次提出“租售并舉”概念后，住房租賃市場快速發展。

　　而后，缺少監管和合理的盈利模式的長租公寓問題頻現，2017 至今暴雷的長租公寓數量達到了 26 家。

　　據中商產業研究院發布的《2020-2025 年中國長租公寓市場前景及投資機會研究報告》顯示，目前長租公寓企業的擴張規模逐漸放緩，管理房源量增速大幅下降，城市拓展維持在開發業務的戰略高地，基本不再新開城。

　　不難推測，長租公寓行業可能很快面臨新一輪洗牌。

　　2019 年后，蛋殼融資高峰過去后，隨著國家對租金貸的監管、長租公寓熱潮降溫，盈利主要靠租金的蛋殼對投資者的吸引下降了。

　　從領英辭職后，沈博陽在蛋殼傾注了諸多心血，然而潮水褪去后，蛋殼的破殼日恐怕很難看到了。

總結

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