2020上海学区房楼市，到底发生了什么？
2020是很魔幻的一年，不管怎樣今年已接近尾聲，有一些想跟大家聊的。
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目錄：
- 學區公眾號
- 學區查詢工具
- 2020學區市場
- 買學區房的一些思路
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#學區公眾號#
2020年下半年做了個學區公眾號：「學校字典」。把過去的一些儲備逐漸分享給大家，盡量讓家長朋友們少走彎路。
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#學區查詢工具#
2020年底上線了一個學校查詢工具：「學校字典」。能在線查詢全上海800+所公辦小學的劃片范圍。如下圖↓↓
也能通過樓盤查詢對口的小學。
另外還有「診斷」功能，通過輸入家庭基本情況和需求，能大致了解到適合的學校。感興趣的朋友可以試試。
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這個工具是我2016年就一直在籌備的，就希望上海的老百姓，能用上這么一個隨時隨地、直觀查詢學區的地圖工具。當然，此項工作可以說是城市基礎設施，其工作量極大，我們動用了無法統計的人力物力財力，磕磕絆絆，終于上線了。肯定會有不少遺漏或問題，大家多多包涵，歡迎給我們提意見建議。感謝！
查詢渠道：若下圖二維碼無法識別，可以通過關注公眾號「學校字典」，點擊底欄「查對口」或「找學?！拱粹o皆可。
http://mxuexiao.dooioo.com/?(二維碼自動識別)
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#2020學區市場#
2020年學區政策發生了一些不大不小的變化（估計很多讀者都非常了解了，若想交流更多，可以去我知乎號了解）。
總結成八個字——公民同招、民辦搖號。
簡單幾個字，影響著公辦民辦的教育格局。
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上海灘長久以來，都是公、民辦失衡的狀態，民辦碾壓公辦已是世人皆知，造成過去這種格局的主要原因至少包含：
①、民辦可以先錄取；②、民辦可以篩選生源。
另外，民辦還有師資優勢，和超前教學內容。
今年年初的政策就是“蛇打七寸”，「公民同招」取締了民辦先錄的制度優勢，「民辦搖號」取締了民辦篩選生源的先天優勢。
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因此，家長朋友的選擇也發生了極大的變化。
①、公辦保底+搏民辦的思路，基本行不通
②、小升初時，搏民辦初中的思路，也被迫換賽道
③、選擇公辦學區房，尤其小初雙學區，成為主流
④、若在讀小學，正籌備初中學區房，或尋求小學轉學的可能
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父母的這種焦慮和擔憂，也反映在了今年的學區房市場上。
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上圖中的數據是截止至2020年11月的。
從成交量來看，整體市場成交量上浮了31%，而學區上浮了37%，雙學區44%；
從成交價來看，整體市場成交價上浮了5.4%，而學區上浮了8.7%，雙學區7.3%。
需要說明的是，這里的學區包含了傳統的單學區（即初中一般的小學學區），也包含了雙學區。
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單純從數據上來看 ，2020無疑是比較瘋狂的一年，這種瘋狂還體現在另一個數據維度上——學區房成交占比，即市場上每成交100套二手房，會有多少套學區。
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上圖中呈現的是過去三年學區房的成交占比，18年還只有15%，19年到17%，20年就到了21%，即市場上每成交100套，就有21套具備學區屬性。這里的增量一部分來自于初中學區房，更多的就是學區房的市場熱度與日俱增。
這個數據一方面反映的是市場熱度，另一方面反映的就是資源情況。
我們來看行政區的這個數據，會更加明顯。
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徐匯區36%，就意味著在徐匯整個行政區的市場交易量中，學區資源更甚。
虹口排第二，主要是因為虹口分母小，整體交易量相對其他區少一些。
黃浦也是屬于教育資源豐富的區域，靜安、楊浦都是教育重區，而浦東占比較低，主要還是因為浦東太大，市場整體交易量就很高。
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在宏觀數據背后，我們發現兩組微觀的數據，也體現了市場的一些特點。
首先來看下成交量漲幅非常明顯的兩個案例。
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復旦二附，相較19年漲幅354%，作為重組的九年制學校復旦二附，雖說其初中部暫沒有地段生，不過家長們已經迫不及待想先下手了。
而另一所漲幅明顯的學校靜教院，也是一所九年制公辦校，甚至海防村小戶型的單價已經破20萬/平了。
新政策背景下，優質九年制是天然的雙學區，可以說是異軍突起。
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而另一個有意思的現象，優質的單學區仍然有市場。
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這是明珠A過去三年的逐月交易量，我們看到18、19年，3-6月是當年交易高峰期，而20年的同期仍處于市場低谷。
要知道上海整體樓市，從20年3月疫情逐漸得到控制以來，樓市迎來了小陽春，但明珠A此時增長乏力。
20年3月下旬新政落地后，也有不少關注明珠的家長來詢問，明珠這種強小學+弱初中的組合是否值得入手。
從市場后續的反饋來看，7-9月成交量基本回到了歷史高位。這里到底發生了什么？
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期間有比較明顯的家長心態的博弈。
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隨著新政落地，首先漲的是典型的雙學區，如福外+建平西，可以說量價齊飛。
這樣的組合或多或少擠壓了明珠的市場，甚至持有明珠學區房的家長也有考慮置換的。
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而，隨著市場逐漸趨于理性，部分家長開始思考的更長遠。
我們要知道，明珠這種強小學+弱初中的組合，形成的原因是什么。
眾所周知，在過去明珠的畢業生大部分都有擇校能力，即考取優質的民辦初中，如華育、復旦蘭生。
導致其對口的公辦初中東昌南優質生源流失。
今年民辦搖號后，明珠的畢業生要么直升東昌南，要么置換初中學區。不管怎樣，站在東昌南的角度，生源比之前更優幾乎是既定事實。
也就意味著，在現在的政策背景下，強小學可能能牽引弱初中往上走。
另外，還有一個更長遠的考慮，就要說到「中考改革」了。
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一句話，中考改革就是雞頭&鳳尾的博弈。
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當下中考的政策是以自主招生為主，即高中自主選拔所要的學生。
未來改革改的就是升學方式，降低自招的比例，更多名額到區、名額到校。
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舉個例子：若A、B兩個初中，A強B弱，兩校分配到的重點高中名額比例一樣，那么顯然A的學生壓力更大，校內競爭更激烈。
這是在中考改革細則政策未落地之前，我們簡單的邏輯推導。
因此，明珠這種組合長遠來看，也是有它的空間，就看家長如何取舍了。
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其實，我們去看很多已發布的政策，以及未來可能執行的政策，我們能發現一個背后的大原則——均衡化發展。
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只不過不同時期，均衡發展的天平兩端主體不同。
公辦、民辦的均衡——公民同招；
擇校、不擇校的均衡——民辦搖號、多校劃片；
雞頭、鳳尾的均衡——中考改革；
稀缺性、家門口的均衡——學區化/集團化（集團化辦學的口號即是“家門口的好學校”）。
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這里提到「多校劃片」，感興趣的朋友可以去看下我在知乎的問題《如何看待教育部提出的「多校劃片」政策？學區房真的白買了嗎？》里的回答：
目錄如下：
1、什么是多校劃片 2、試行區域情況怎樣 3、多校劃片的政策背景 4、上海全面跟進的可能性 5、多校劃片的購房思路
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如何看待教育部提出的「多校劃片」政策？學區房真的白買了嗎？?www.zhihu.com
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多校劃片確實會帶來一些不確定性，不過當我們站在更底層的視角來看，會發現很多的不確定性，其實都沒有從根本上改變核心矛盾。
什么意思？我們來看看「學區房」這個畸形產物的核心矛盾是什么。
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上圖是優質教育資源各個維度的占比情況。
優質校占比18%，即：所有優質的公辦小學+民辦小學學校數量之和除以總校數。
招生人數占比23%，即：這些優質校的招生人數之和除以總招生人數。
房屋數占比17%，即：優質公辦小學所對口的住宅戶數之和除以上海總戶數。
（以上數據，我17年做過一次，在原回答中有，現在占比數據比之前多一些）
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我們重點看「招生人數」占比，23%，即意味著，無論如何，都有77%的小孩享受不到優質教育資源。
通過這個數據，我們可以說，上海的優質教育資源是很稀缺的，而作為經濟中心的上海，家長對于下一代教育的需求顯然是非常旺盛的。
因此，學區房的核心矛盾是供需矛盾。
清晰地認識到這個問題后，我們再來看那些不確定性，以及未來可能執行的政策。
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若沒有改變這個比例的分子或分母，那么對學區房就不會有本質的緩解。
站在這個立場再來看多校劃片，就會發現其改變的是分配規則，而沒有讓分子變大或變小。
什么政策改變了這個比例呢？
集團化辦學，至少出發點是讓分子變多，即讓優質校變多。
同時，我們要清醒的知道，育人本就不是立竿見影的事，集團化辦學也是同理。
不過至少，我們在正確的解題思路上。
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#買學區房的一些思路#
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以上聊的更多的是宏觀思考。
下面跟大家聊聊，我們這段時間接觸了成百上千家長朋友后，總結出來的一些選擇學區房的經驗。
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【擇區-擇校-擇房】
買學區房和買其他房有個最大的區別，小孩上學。
很多家長的需求大概是：以現有的家庭情況（戶口、預算等），在某個范圍內，能買到的最靠譜的學區。
這就對傳統的經紀服務提出了巨大的考驗，傳統的經紀人是以門店為單位，方圓2km為作業范圍，能力強的能做到5km。
而家長的需求往往遠超單個門店的作業范圍，這就天然存在著客戶需求和服務者能力的錯位。
客戶需要不斷地找不同區域的經紀人“試錯”、“自學”，從而降低決策風險。
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插個話題《買房者的聲音，如何被聽到？》
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大余：當我們在談買房時，我們在談什么？?zhuanlan.zhihu.com
關于這個服務錯位，我的一些想法。
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通常情況下，我們會從擇區-擇校-擇房的邏輯，來逐漸鎖定適合的學區房。
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首先是擇區。
前面聊過雙學區是很多家長的首選，那么小升初就很重要。
而上海小升初分兩種：學籍對口、戶籍對口。
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學籍對口：即小學對口初中，初中認小學學籍。
戶籍對口：即戶籍對口初中，初中認地段戶籍。
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我們不難發現，戶籍對口的區域是可以中途變更的，因此，單初中學區房的概念，只存在于戶籍對口的區域。
而學籍對口的區域，若不在此上小學，那么要升初中，是極難的，優質初中基本統籌。
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另外，上圖中的對應關系，有個非常有意思的現象：普遍市中心采用的學籍對口，郊區戶籍對口。
（這里額外說明下浦東，由于浦東面積太大，大部分區域在郊區，目前是戶籍對口）
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一定有家長朋友考慮過這個問題，我買了黃浦的學區房，既然黃浦小升初是學籍對口，那我上到1年級，就把房產賣掉，理論上是可以正常小升初的，但會不會哪天黃浦不是學籍對口了，而采用戶籍對口，可能性有多大？
坦白說，一開始我面對這個問題，也是一臉懵的。
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我找不少人聊過這個現象，為什么如此有規律，一定是有某種內在的邏輯關聯。
通過萬物利益驅動的原則，我認為有一個說法是非常有說服力的，分享給大家。
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站在城市管理者的角度思考，其核心是穩定發展，而發展離不開GDP、離不開人才、離不開招商引資。
市中心有其天然優勢——地段，黃浦基本不需要擔心沒人來消費、買房、工作、娛樂，外灘要擔心的是秩序。
因此，市中心的升學方式采用學籍對口，能讓選擇該區域的家庭，一待就是九年，穩定。
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而郊區沒有了地段優勢，為了能讓更多人選擇在這里消費、買房、工作、娛樂，除了交通，教育資源也是不可或缺的。
因此，郊區的升學方式采用戶籍對口，能讓更多家庭有了重新選擇初中四年的機會，這也是一種吸引人才的方式。
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* 以上僅為邏輯推測。筆者認為在“房住不炒”的政策背景下，如黃浦這樣的市中心區域，從學籍對口變成戶籍對口的概率較小。
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如此，已上小學，想換初中的家長，兩種方式：
①、小學階段轉學到目標區域
轉學主要看目標校是否有空余名額，一般情況下優質?？赡苄詷O小，另一種思路，可以嘗試轉學至弱小學+強初中的組合，難度相對小一點。
②、準備戶籍對口區域的初中學區房
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暫未上小學的家長，如何擇區呢？
這里要從高中說起。
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高考是絕大部分學生繞不開的命題，家長都希望孩子能上到一所優質的高中。
那上海的高中大概什么情況，我們了解下。
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這是2020年一本率≥80%的高中。
我們要知道，高中錄取的生源分為本區和外區，除四校及其分校是委屬市重點外（即不隸屬于任何行政區），其他市重點高中在本區的招生名額占比超過一半（中考改革后約70%），區重點基本只招本區的畢業生。
因此，各個區域的高中資源豐富度直接影響該區域的升學情況。
我們把各區除四校外的市重點招生人數做了匯總，然后除以該區域的中考人數，得到本區的市重點錄取率，形成一個坐標軸。
橫軸是市重點招生人數，越往右說明高中資源越豐富；
縱軸是市重點錄取率，越往上說明錄取率越高，即競爭壓力越小。
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我們看到，從資源豐富度來講（橫軸），浦東、靜安、徐匯、閔行、黃浦的高中資源是更多的。
從競爭環境來看（縱軸），靜安、黃浦、虹口、青浦屬于競爭壓力相對小一些的。
* 青浦由于中考人數相對較少，而市重點有青浦高級中學、朱家角中學，使得市重點錄取率較高。
由于數據相差較大，這個坐標軸僅建議參考相對位置，絕對位置不精確，請知悉。
主要給大家提供一個擇區的思路。
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我們常說，黃浦靜安倡導快樂教育，是有其資本的，資源多人少，快樂的起來。
而浦東、閔行就屬于人口大區，雖說資源也不少，但人更多，競爭就激烈了。
具體有多少人呢？
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上圖是各區中考的人數，浦東近2萬人，是靜安、黃浦、虹口的4-7倍。
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說到這，很多人就很容易得出一個結論，那還比什么，直接選靜安、黃浦、虹口就行了。
其實看完「率」，還需要看「值」。市重點學校也有差別，有一本率90%以上的，也有30%的。
所以，我們還需要了解下各區域重點高中的「值」。
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這里呈現的是部分區域重點高中的一本率情況。
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徐匯、浦東放在最前面，主要是因為學校確實多，而且不乏頂尖學校（即便把四校遮住，仍十分耀眼。另，插一個細節，雖說四校之首的上中是委屬市重點，但卻有40+個名額給了徐匯區）。
對比靜安、黃浦、虹口，不難發現徐匯、浦東的優勢，優質高中多且結構完善，即頂尖、頭部、腰部、尾部高中皆有。
而靜安、黃浦、虹口缺頂尖，尤其虹口還缺頭部。
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因此，區域的選擇，其實就是取舍和博弈。
若想競爭不那么激烈，倡導快樂教育，可以選擇壓力小的區域，如靜安、黃浦、虹口等；
若倡導高壓出成績，沖頂尖學校，可以選擇資源更豐富的區域，如徐匯、浦東、閔行等。
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* 延伸閱讀，《上海四校，哪個區更好考？》
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大余：上海四校，哪個區更好考？?zhuanlan.zhihu.com
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選擇了區域之后，就是擇校。
現在很多優質校很熱門，導致買了學區房，未來上學也可能存在一定風險。
那么如果最大限度地了解和降低風險呢？
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我們提供一種對比風險的思路，核心還是供需。
我們采用了兩個指數：學校熱度、入學緊張度來做對比。
學校熱度=市場成交量/總戶數
入學緊張度=市場成交量/招生人數
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如上圖所示，雙高的區域是需要高度預警的，代表學校熱度很高，且入學緊張度很高。
適中的區域屬于市場交易量相對低的區域。
需要說明的是，這個坐標并不代表高度預警的區域就不能買，也不代表適中的區域買了就一定能上。
這里只是提供一種對比風險的觀察角度，具體還需要看家庭的實際情況，如小孩年齡、戶口情況、預算等。
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我們用這個方式，把徐匯、浦東部分優質校的市場數據做了一個投射，如下：
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有人會發現，徐匯區接近適中區域的（也就是左下角區域）怎么都是傳統一梯隊居多，難道是學校熱度不夠嗎？
顯然不是，學校熱度更多反映的是市場成交量（學校熱度=市場成交量/總戶數），建襄、向陽、高一、一中心都地處衡山路、建國西路核心地段，本身房價就非常高，導致交易量并不大。
所以相對其他交易量更大的二梯隊，反而風險更小，即入學門檻相對更低。
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浦東今年整體成交量上漲45%。
我們有理由相信，這是一波政策紅利，即今年的公民同招、民辦搖號政策，促使部分家長開始傾向雙學區、初中學區房。
但不管怎樣，右上角的高度預警區域，還是需要給各位家長朋友們提個醒，選擇這些學校時，盡量讓落戶時間更長。
具體多長時間更保險，我們一般有兩種思路。
1、看往年經驗
2、看過去三年的市場交易量走勢
這個暫時不展開，有具體需要的朋友，可以私信我，或關注公眾號「學校字典」，我們團隊會1V1給大家提供更多學區咨詢，站在全上海的視角，幫助大家少走彎路，節省時間。
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以上所聊，不代表任何團體或機構，不能作為入學、升學的依據。
文中不當之處，望有心人指出！更多善意討論和相互學習及合作可私信。
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本文歡迎轉載，需注明作者和出處。
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感謝關注，祝健康！
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大余
2020/12/29
總結
以上是生活随笔為你收集整理的2020上海学区房楼市，到底发生了什么？的全部內容，希望文章能夠幫你解決所遇到的問題。
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