北京 深圳（北京深圳機(jī)票預(yù)訂）原創(chuàng)米宅2020-10-13 14:44:06

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今年9月的最新城市房?jī)r(jià)排行表，深圳以76720的均價(jià)排名第一，北京均價(jià)64081排名第二。

一年之前的9月，北京均價(jià)65318還是第一，深圳64675排名第二。
這一年發(fā)生了什么大家都知道，現(xiàn)在的問(wèn)題有兩個(gè)，一是深圳憑什么比北京貴?二是北京有沒(méi)有可能接力上漲?
國(guó)慶期間我回了一趟北京，我在北京生活深圳生活網(wǎng)多年，兩年前從北京來(lái)深圳定居，對(duì)這兩個(gè)城市都非常熟悉。
深房?jī)r(jià)這一輪表現(xiàn)神勇，超越北京成為國(guó)內(nèi)的TOP1，是偶然還是必然?深圳憑什么比北京貴?國(guó)慶回京，除了探親，我也試圖找到這個(gè)問(wèn)題的答案。

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對(duì)比一：變化
國(guó)慶期間，我去了海淀、朝陽(yáng)、西城和通州，驚奇地發(fā)現(xiàn)，北京幾乎沒(méi)有任何變化，風(fēng)景和建筑和我兩年前離開(kāi)時(shí)幾乎一模一樣。
海淀還是那個(gè)海淀，朝陽(yáng)還是那個(gè)朝陽(yáng)，東四環(huán)邊上的爛尾樓依然矗立在那里，通州仍然是一派城鄉(xiāng)結(jié)合部風(fēng)貌，北京似乎凝固了。
當(dāng)然，我沒(méi)有踩遍北京的每一個(gè)片區(qū)，北京肯定會(huì)有一些區(qū)域有變化，有的建了新盤(pán)，有的有拆遷，但對(duì)比一年一小變，三年一大變，到處都是工地的深圳，甚至廣州，北京變化的速度太慢了，慢的像一個(gè)遲緩的中年人，以不變應(yīng)萬(wàn)變。
我仍然能感受到北京的威嚴(yán)和力量，但感受不到新鮮的活力，近幾年的城市爭(zhēng)霸賽，比拼的就是活力和變化，各二三線城市紛紛建新區(qū)，搶人才，利用各種機(jī)會(huì)讓自己露臉，獲取更多關(guān)注，攪亂一池春水。
相比之下，北京太低調(diào)了，低調(diào)到了塵埃里。缺少變化的北京，失去了房?jī)r(jià)向上的動(dòng)力，還有其他一些東西，比如關(guān)注、預(yù)期、機(jī)遇……

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對(duì)比二：土地
這次回京我才發(fā)現(xiàn)，對(duì)比深圳，北京的儲(chǔ)備用地太多了，五環(huán)外有大片大片的未開(kāi)發(fā)土地，四到五環(huán)之間，甚至四環(huán)以里，也到處可見(jiàn)成片的儲(chǔ)備用地，對(duì)比深圳，北京的土地真是太富余了。
2017年，北京土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度22%，《北京市“十三五”土地資源整合利用規(guī)劃》中提出，到2020年，北京市土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度控制在22.7%以內(nèi)，平原地區(qū)土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度控制在45%以內(nèi)，北京市常住人口總量控制在2300萬(wàn)人以內(nèi)，人均建設(shè)用地面積控制在162平方米左右。
對(duì)比深圳，2016年的土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度已高達(dá)50%，可供開(kāi)發(fā)的空地只有20平方公里，每平方公里居住人口超8000人，人口密度全國(guó)第一。

土地方面，北京完勝。

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對(duì)比三：建筑
習(xí)慣深圳后重回北京，有一個(gè)很大的感受，就是北京的建筑太矮，太稀疏了，年代感很強(qiáng)。
北京2010年前的建筑大多不超20層，近幾年的大多也不過(guò)30層。不管是商品房還是寫(xiě)字樓，高層建筑都很少。
北京大多數(shù)建筑是莊嚴(yán)的部委樓，是十多層的國(guó)企辦公樓深圳生活網(wǎng)，是六層的老公房和多層的老式商品房，更不用說(shuō)二環(huán)內(nèi)全是保存完好的平房和四合院。
除了國(guó)貿(mào)、望京、上地、金融街有成片的寫(xiě)字樓，北京大部分地區(qū)高樓很少，摩天大樓更少，讓北京這個(gè)城市看起來(lái)莊重又閑適的同時(shí)，也缺少了現(xiàn)代化都市的氣息。
深圳則是另一個(gè)極端，因?yàn)橥恋靥伲钲诘慕ㄖ缀醵际歉叨埽Ｌ锬仙奖榈囟际歉呗柮芗慕ㄖ海恳淮缤恋囟家?jiàn)縫插針地蓋滿了寫(xiě)字樓和住宅。
深圳近幾年新建的住宅很少低于40層，已開(kāi)始建造60層的超高住宅，寫(xiě)字樓建設(shè)更是雨后春筍，每年都在刷新高度，目前暫居第一的是平安金融中心，高599米。
2020年最新的中國(guó)摩天大樓城市排行榜：

深圳200米以上的摩天高樓共計(jì)129座，國(guó)內(nèi)排名第一，力壓以摩天大樓聞名世界的香港，上海64座排名第三，只有深圳的一半。
在摩天大樓的比拼中，北京排名墊底，200米以上的只有24座，排名第14。排在它前面的不但有廣州、重慶、武漢、南京這些強(qiáng)二線，還有沈陽(yáng)、南寧、貴陽(yáng)這些弱二線。
當(dāng)然，用摩天大樓來(lái)定義北京太狹隘了，北京也從來(lái)不靠摩天大樓取勝，很多城市建超高層多是政績(jī)工程，今年國(guó)家也出臺(tái)了摩天大樓的限高令。
但不可否認(rèn)，摩天大樓確實(shí)是一座城市的門(mén)面和風(fēng)景線。深圳多年來(lái)為什么吸引無(wú)數(shù)年輕人前赴后繼，時(shí)尚現(xiàn)代的城市面貌功不可沒(méi)。
以深南大道為例，除了寬闊的道路和漂亮的景觀，道路兩側(cè)撲面而來(lái)、連綿不絕的高樓大廈，讓多少初來(lái)深圳的年輕人為之震撼，明確了在這個(gè)城市扎根奮斗的意愿。

對(duì)年輕人的吸引指數(shù)，深圳勝。

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對(duì)比四：氣候
我10月3號(hào)從深圳飛北京，上飛機(jī)還是短袖，下飛機(jī)加了件外套還覺(jué)得冷，國(guó)慶北京的最低氣溫只有5度，比我印象中的北京初秋還要冷。
北京四季的特點(diǎn)，冬天最長(zhǎng)，夏天其次，春秋最短。每年11月初，北京已正式入冬，到第二年四月下旬才開(kāi)始轉(zhuǎn)暖，冬季長(zhǎng)達(dá)半年。
人天生是喜暖怕寒的動(dòng)物，寒冷的氣候不適合人類(lèi)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，東北的落后有歷史和文化的原因，也有氣候的原因。
近些年來(lái)，南方的發(fā)展速度整體超越了北方，南北方的經(jīng)濟(jì)分化在加劇，氣候差異是一個(gè)不能忽視的因素，在同等經(jīng)濟(jì)條件下，人們更愿意選擇一個(gè)氣候溫暖的城市永居。
據(jù)我觀察，北京的外來(lái)人口以東北、河北、河南、山東等北方省份居多，南方省份的很少；而深圳廣州的外來(lái)人口除了南方人，還有大量北方人，這說(shuō)明北方人南遷的數(shù)量遠(yuǎn)多于南方人北遷的數(shù)量。
哪里能吸引更多的人口流入，哪里就能更快發(fā)展。

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對(duì)比五：人口
北京近五年常住人口在小幅下跌，五年減少了17萬(wàn)。

圖片來(lái)自中商產(chǎn)業(yè)研究院
北京五環(huán)外人口變少了，五環(huán)內(nèi)則變化不大。
近幾年北京外遷了大量的制造業(yè)、水泥、建筑材料、化工、家具家裝等生產(chǎn)企業(yè)，外遷了動(dòng)物園和大紅門(mén)服裝批發(fā)市場(chǎng)，外遷了大批物流園，跟隨這些企業(yè)流失的還有大量人口。
這些企業(yè)大部分在五環(huán)外，低端企業(yè)遷走了，高端企業(yè)卻沒(méi)有進(jìn)來(lái)，隨之而來(lái)的問(wèn)題就是五環(huán)外的人口變少，消費(fèi)不活躍，房子租不掉，房?jī)r(jià)撐不住。
四環(huán)以內(nèi)人口變化不大，交通仍然擁堵，公交車(chē)地鐵還是擠爆。
對(duì)比深圳，近五年的常住人口每年都在上升，五年增加了206萬(wàn)。

很直觀，北京和深圳的人口，此消彼長(zhǎng)。

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對(duì)比六：房?jī)r(jià)
深圳房?jī)r(jià)：此處省略一萬(wàn)字。
北京房?jī)r(jià)：四環(huán)內(nèi)還算堅(jiān)挺，五環(huán)外跌跌不休。
四環(huán)內(nèi)的房?jī)r(jià)還算堅(jiān)挺，所謂的堅(jiān)挺，是對(duì)比17年初最高點(diǎn)跌了15-20%之后，這兩年扛住沒(méi)繼續(xù)下跌。
五環(huán)外的房?jī)r(jià)就扛不住了，以通州梨園片區(qū)的某小區(qū)為例，2017年初摸高到6萬(wàn)一平，調(diào)控后一路下跌，18年跌到4萬(wàn)5-4萬(wàn)8，這個(gè)價(jià)格扛了兩年多，很多人認(rèn)為可以抄底了，沒(méi)想到今年6月份繼續(xù)下挫，現(xiàn)在跌到4萬(wàn)2一平，總跌幅30%。
租金方面，小區(qū)的兩居室，17、18年可以租到5000，現(xiàn)在只能租4000，跌幅20%。
這還是有北京副中心支撐的通州，其他郊區(qū)更不必說(shuō)，北京樓市的信心在一點(diǎn)點(diǎn)地消磨殆盡。
我監(jiān)測(cè)過(guò)一個(gè)東五環(huán)的朝陽(yáng)樓盤(pán)，叫做柏陽(yáng)景園，2005年開(kāi)盤(pán)價(jià)5700，現(xiàn)在最低成交價(jià)35000，十五年漲了六倍，對(duì)比東莞三年三倍的漲幅，真是對(duì)不住北京這兩個(gè)字。

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很多人說(shuō)，北京房?jī)r(jià)控的好，是因?yàn)閼艨诳氐膰?yán)，是因?yàn)榉孔〔怀簇瀼氐暮茫戳诉@么多對(duì)比，你認(rèn)為僅僅只是戶口問(wèn)題嗎? 北京戶籍人口1300萬(wàn)，對(duì)應(yīng)的就是1300萬(wàn)個(gè)購(gòu)買(mǎi)資質(zhì)，深圳戶口再放松，到現(xiàn)在不過(guò)500萬(wàn)人口。單從有購(gòu)房資格的人數(shù)來(lái)說(shuō)，北京絕對(duì)不弱于深圳。
可是，北京就像一個(gè)盤(pán)腿打坐的中年大叔，冷眼看著其他城市風(fēng)光搭臺(tái)唱戲，搶人，搶資金，搶企業(yè)，搶項(xiàng)目，而北京既不care，也不參予，只是安穩(wěn)地維持現(xiàn)狀，泡一壺茶，閑看花開(kāi)花落。
一個(gè)城市的樓市開(kāi)始啟動(dòng)，往往是從政策和機(jī)遇的變化，投資客陸續(xù)進(jìn)場(chǎng)開(kāi)始的，而北京，根本沒(méi)打算摁下啟動(dòng)的開(kāi)關(guān)。
北京對(duì)比深圳，城市活力深圳勝出，氣候和現(xiàn)代化風(fēng)貌深圳勝出，對(duì)年輕人的吸引力深圳勝出，深圳生活網(wǎng)加上土地資源的稀缺，深圳房?jī)r(jià)超越北京，可以說(shuō)不是偶然，而是必然。
北京會(huì)像上一輪一樣，跟漲深圳嗎?
來(lái)來(lái)，北京定位再了解一下。
2017年9月，國(guó)務(wù)院給出北京的城市定位：北京的一切工作必須堅(jiān)持全國(guó)政治中心、文化中心、國(guó)際交往中心、科技創(chuàng)新中心的城市戰(zhàn)略定位。
政治中心，文化中心，國(guó)際交往中心，科技創(chuàng)新中心，唯獨(dú)沒(méi)有經(jīng)濟(jì)中心，與經(jīng)濟(jì)沾邊的科創(chuàng)中心還是排在最后一位的。
早在2017年，北京的城運(yùn)就已確定，這幾年，只是在堅(jiān)持這四個(gè)中心的城市戰(zhàn)略定位。
不出意外，北京會(huì)延續(xù)目前四平八穩(wěn)，波瀾不驚的狀態(tài)；而深圳，還會(huì)繼續(xù)書(shū)寫(xiě)這個(gè)城市的傳奇。