不想做科技企業的地產公司不是好共享經濟。

　　文：CJ 編輯：Vicky Xiao

　　“科技”二字能給地產公司增加多少估值？WeWork 上市給出了答案——433 億美元。

　　當地時間 8 月 14 日，美國共享經濟的代表企業 WeWork 公開發布招股書。WeWork 的控股公司 The We Company 預計最快于 9 月掛牌，代碼為“WE”。

　　軟銀在上一輪投資中給出了 WeWork470 億美元的估值。這讓 WeWork 上市或將成為繼 Uber 之后，今年美股第二大 IPO。

　　隨著 WeWork 帶火了共享辦公空間的概念，一家默默無名的歐洲公司 IWG 也進入了公眾視野。同樣的模式下，它比 WeWork 規模更大、會員數量更多、在倫敦證券交易所掛牌、并且還盈利了。

　　但 IWG 的市值目前僅為 37 億美元，還不到 WeWork 估值的零頭，這讓投資者對 WeWork470 億美元的估值感到疑惑。這之間巨大的估值差異，就因為 WeWork 標榜自己為科技公司嗎？

　　在招股書中，WeWork 終于詳細披露了財務狀況，包括去年 19 億美元的巨額虧損。WeWork 尚未披露計劃融資的具體額度和交易所，摩根大通和高盛將作為主要承銷商。

　　2010 年，Adam Neumann 和 Miguel McKelvey 在紐約創立了 WeWork。2014 年，WeWork 從倫敦開始向海外擴張，并于 2016 年在上海開設了辦公空間，也是在亞洲的第一站。

　　WeWork 高調打開了新的需求，格調高雅服務周全的辦公室不再是大型企業的專有特權。需要量入為出的創業者和小型公司也可以按時付費，靈活享有專業的辦公空間。

　　但巨虧的 WeWork 需要證明兩件事情：470 億美元的估值合理性，以及能否擔當“科技公司”的名頭。

　　高增長與高成本

　　據招股書，WeWork 的增長速度不可謂不快。

　　2016 年，WeWork 全年收入 4.36 億美元，2017 年為 8.86 億美元，2018 年為 18.21 億美元，僅在 2019 上半年，收入就達到了 15.35 億美元。增長率幾乎保持在 100% 之上。

　　WeWork 還處于高速擴張的階段，自 2018 年 6 月至 2019 年 6 月，其工位增長了一倍，從 30.1 萬個工位增長到 60.4 萬個工位。WeWork 還計劃在 169 個新城市建立業務。

　　當然不出意外，WeWork 還是一家虧損的公司。意外的是，2018 年 WeWork 的虧損超過了 Uber 和 Lyft。這讓共享經濟的盈利能力再次遭受質疑。

　　WeWork 的經營成本也相當之高，2018 全年凈虧損為 19 億美元，Uber 和 Lyft 同期分別為 18 億美元和 10 億美元。WeWork 今年上半年凈虧損已經達到 9 億美元。

　　賺的越多，虧的越多，這也是共享經濟最典型的問題。WeWork 目前的收入幾乎只能夠支付租金、裝修等運營空間的費用。WeWork 還在招股書中披露，其簽署的未來最低租賃支付義務為 472 億美元。

　　WeWork 賬上還有 24.73 億現金類資產，但總負債約為 220 億，主要為未來需要繳納的租金，還有 13.42 億長期債務。此外，WeWork 發行公司債融資，曾因為盈利能力太差而被評為“垃圾債券”，目前在交易市場也處于虧損狀態。

　　據路透社報道，WeWork 計劃募資 30 億至 40 億美元，并在 9 月初開始路演。據招股書，其主要機構股東為 Benchmark、摩根大通、以及軟銀集團，但 CEO Neumann 牢牢控制整個公司，并將在上市后獲得超過一半的投票權。

WeWork CEO Neumann圖AxiosWeWork CEO

　　家庭對于公司牢固的控制權引起了行業非議。據華爾街日報，Neumann 在紐約和圣何塞購買房產然后出租給 WeWork。招股書此次披露 Neumann 從中賺取 1700 萬美元。

　　在上市前，Neumann 還套現了 7 億美元。他進行了多項房地產行業的個人投資，其妻子也被指定為公司繼任者之一。據 TechCrunch，Neumann 從貸款和股票銷售中獲得的回報，創下了私有公司高管的最高回報記錄。

　　WeWork 甚至在招股書中建議投資人不要參考媒體報道，而是相信公司披露信息。

　　“空間即服務”

　　WeWork 提出了非常有科技企業風格的產品口號——“空間即服務（space-as-a-service）”。

　　WeWork 率先推出了“空間即服務”會員模式。辦公空間可以靈活到只租一個工位，支付方式則靈活到按分鐘、按月或按年支付，個人會員能以較低的價格獲得工作空間。

　　WeWork 還在招股書中強調，其擁有大約 1000 名工程師、產品設計師和機器學習科學家，致力于對運營業務的復雜系統進行構建、集成和自動化。因此，與傳統替代方案相比，能夠以更低的價格為會員提供優質體驗。

　　WeWork 拿出的數據是：傳統企業租賃辦公空間，為每個員工付出的成本是每年 1.7 萬美元，WeWork 則能夠把成本降低到 7304 美元。不過，WeWork 沒有解釋他們的科技業務系統如何完成了成本的優化。

　　雖然目前處于巨虧狀態，WeWork 在招股書中表示，其共享辦公空間基本在投入運營 6 個月之后能夠達到收支平衡的狀態。目前 WeWork 美國固定工位的價格約為每月 500 美元至 600 美元，專屬辦公室的價格為每月 1000 美元左右。

　　據招股書，WeWork 的運營區域覆蓋 29 個國家的 111 個城市，共有 528 個地點，會員數量為 52.7 萬名，覆蓋 38％ 的財富 500 強企業。

　　WeWork 稱，公司創立之初的目標客戶大多是自由職業者、創業公司和小企業。而后 WeWork 重點發展“企業會員”。截至 2019 年 6 月 1 日，40％ 的會員是員工人數超過 500 人的組織（WeWork 稱之為企業會員）。WeWork 預計企業會員將繼續作為增長最快的會員類別。

　　地產公司還是科技公司？

　　今年上市的科技企業估值讓華爾街頗為頭疼。他們大多虧損嚴重、盈利模式又不甚清晰——WeWork 真的值 470 億美元嗎？

　　WeWork 也在招股書中承認，盡管他們開辟行業先河，但這個行業幾乎沒有準入門檻。WeWork 不能只講新時代的二房東故事，租用商業地產，裝修成漂亮的辦公室，開發會員模式而從中套利。這種共享辦公空間的商業模式并沒有“護城河”。

　　WeWork 已經推出了一支名為 ARK 的投資基金，用于投資房地產。而早期 WeWork 為了保持輕資產的運營模式，主要通過租賃獲得辦公空間。WeWork 希望擺脫共享辦公的標簽，目前已經發展出 WeLive 共享住宿、WeGrow 共享學習等業務。

　　值得關注的是，WeWork 一直在收購互聯網和軟件企業。據 Crunchbase，WeWork 目前完成了 17 項收購，包括收購在線活動組織網站 Meetup。今年收購的 6 家公司大多數為業務相關的軟件公司或者互聯網企業。

　　WeWork 在招股書中規劃了公司未來：我們的全球平臺是一站式商店，會員可以訪問他們所需的所有產品和服務，使他們能夠工作、生活和成長。我們已經開始構建一系列 We Company 產品，并開發第三方合作伙伴網絡以滿足我們會員的需求。

　　但行業懷疑 WeWork 的收購行為只是為了強化“科技企業”的標簽，提高上市估值，能否改善公司盈利能力還是未知數。WeWork 則需要借由上市融資和快速擴張控制市場。當競爭對手難以望其項背，就可以牢牢占據行業頂端，再對其他業務方向徐徐圖之。所以，這只神奇獨角獸 WeWork 究竟要做地產公司還是軟件公司？

總結

以上是生活随笔為你收集整理的WeWork亏损超Uber！但现在它要以400多亿美元估值上市了的全部內容，希望文章能夠幫你解決所遇到的問題。

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