房價高嗎？

打開手機新聞客戶端就能發現大量的關于房價的討論，有唱多的，也是唱空的。或許大多數人都會有這個疑問，房價高嗎？

最有趣的事情是加了一個同事群，大家每天聊的話題基本離不開房子。突然感覺和去年剛來杭州時同事都在聊股票情景如此相似呢？印象比較深的一個事情是群里有位同事幾個月前還說著要將手上的一套房子以90萬成本價賣掉，結果現在開價已經到130萬了，呵呵。看到這個故事不知道心里是什么滋味？

房價是否高這個話題爭論了許多年，每當大家覺得比較高了，泡沫要破的時候它就蹭的一下漲給你看，而且2016年這一波漲幅真的不太靠譜，短期內就達到了20-30%的幅度，多嚇人。

從歷史來看中國的房價一直都是上漲的，也就是說房價從來都是只有更高沒有最高。悲傷之情不可言表。

但如何看待房價高還是找一些維度來看的

收入與房價比

光說房價高不高說不清楚，那么就自己找一些維度來比較吧。說到買房肯定得有錢吧，對于現在常說的一個主體買房的人叫剛需。就拿工資來說吧，在1-3線城市年收入15萬現在已經比較普遍，不吃不喝存2年就有30萬的首付買套100萬的房子還是可以買的起，也就是說如果收入15萬，努力存一存3年左右可以買一套100萬左右的房子。

我現在工作的公司是軟件行業屬于上市公司，坐標杭州，工資在社會上應該算中等篇上。從身邊工作不久的同事來分析可以發現，15萬的年薪要工作至少3年，工作第一年應該是6K*12=7萬左右，每年增長20%，工作第三年12-15萬還是有可能的。但是開支一年大概要3-4萬，也就是說正常的話工作三年可以存下12-15萬存款，這還要看個體的情況，只是個大概分析，通常年輕人存不了多少錢，因為誘惑在多。我身邊大部分工作3年的同事存款大多都不超過10萬。

這樣算下來一個年輕人買套100萬的房子付3成得要工作3-5年，所以很多人都是家里支援一筆錢。然后背個幾十萬的貸款。當然2016年以前杭州的情況還好一些，因為之前幾年房價普遍很便宜，許多偏遠地區才60多萬。所以說買房這事還是要具體情況具體分析。如果一線城市年輕人買房的機率為0.01%吧，哈哈。除非有其他的支持，比如自己存2萬家里給了298萬這種勵志故事。

還有一種情況就是在四五線城市中房價普遍是低于60萬的，許多人選擇在這些地方工作生活的話，年輕人工資一般在3-5K的水平，買房壓力也小，所以結果是一樣的，也是要家庭支持。

前面說的都是1個人存錢，如果是小兩口呢？我身邊大部分人都是兩極分化的，要么是兩口存錢比較穩定，但是工作3年左右買房子還是要家里支持一下。還有一種是兩口和一口是一樣的，最終還是前面算的收入差不多。所以說想年輕人想靠自己的收入買房子太難了，至少在現實生活中不是說收入多少來決定的。家庭的情況往往影響更大。

說了這么多也就不用去分析更有錢的家庭，或者更窮困的家庭，總的情況已經很明顯，就是你能不能買的起房關鍵還是要看你的家庭能不能支撐房價的支出。因為收入在增長房價也在漲，想年輕人的工資收入買房真的只有少部分。像一些高收入的年輕人，特別是一些會理財的年輕人，特別是一些家庭條件優越的年輕人。但現實是大部分人不會理財，也不會有高收入。

結論也明確

1、從收入的角度來說，房價對于絕大數剛入社會的年輕人來說是高的，因為他們根本買不起，但是因為有家庭的付出，所以通過2代人可以支撐起房價，所以房價即使高合力+努力是買的起的。

2、更重要的是許多條件優越的家庭可以為子女提供更多的資金支持，這種人而言即使房價對于子女來說是高的，但在家庭收入面前并不高，無論是為了子女還是為了投資這部分人都會購置房子。

3、對于已經有一套房子的人想買二套，這種情況不少，因為許多人第一套房子付出可能不大。這種人就收入而言會覺得房價不高也不低，更多的還是考慮投資。

房租與房價比

說起房租我自己的體會是，如果能買房后月供可以抵消房租那就蠻劃算。但是放眼一二線城市要做到這點恐怕并沒這么容易。但是有房出租的人并不一定有貸款，也可能是拆遷戶或者一些有多套房子的人，這些人房租而言又不一樣。所以說要分開來說。

• 買房出租投資

如果一套房子租金3000元，月供也是3000，那么對于這樣的收支就抵消了，也就是所謂的以租養供。還是以杭州來舉例子吧，現在一套2室一廳的房子差不多2000-4000，而購買一套呢85-200萬之間。如果150萬買一套房子按貸款100萬，30年商業貸款算，每個月5300左右的月供，出租4000元也需要自己再付1300元。如果不漲房租的話這房子通過租金是收不回成本了。

如果買到的比較便宜85萬，貸款60萬30年，月供3180。租4000元一個月每月可以回800塊錢，25萬首付需要26年回本。當然如果每年房租漲10%，差不多要13年左右回本。

也就說想通過房租抵月供來收回成本恐怕是比較難了，更多的情況是通過租金來抵消房貸并跟隨著房租上漲從而對沖達到收益。另外如果計算通脹的話這個數據還要更好些，所以說如果房子價格合理以現在的租金長期來看還是劃算的。最終如果房價上漲還能帶來房子增值的收益。

但是要看到如果房價不漲了，房租也不漲，那么這個就是風險很大的事情。

• 租金產生被動收入

這種更多的是考慮租售比，我們可以算一下150萬的房子租金4000元租售比情況，計算下來1：375。也就是說150萬的房子要收回成本要375個月。這個比國際上公布的1：200超出太多了。從這個數據來看不劃算，而且很危險。

但是在一線城市這個租售比更可怕，1：700的都屬于正常情況，所以這個租售比的合理性到底有多少呢？

我的理解是房價上漲這個租售比沒有用，如果房價穩定而且二手房交易和一手房差不多甚至更多的時候，這個數據很重要。

所以結論也比較簡單，在中國這種情況下租售比沒有多大的意義，很多人可能壓根不考慮它，因為租多少錢不重要，重要的是房價漲了可以保值，同時可以出售。但是目前比較困惑的問題是，到底中國什么時候會買房子需要靠租售比？這個我反正不知道如何預見。

政策對房價的影響

說到底中國的房價里一半都是國家的政策，房子本身的造價哪要這么高。

• 土地財政

而影響房價最大的也許就是土地財政了吧，目前來看一二三線城市地價是大幅增長的，而房價那自然是在這個基礎上增長而不是下跌。而且這里的關鍵是國家并沒有在這方面作出什么積極的政策改革，也就是說從政策層面來說現在的房價只能漲。土地財政更多的風險并不是其本身，而是它所背負的地方政府的債務，特別是一些地方經濟依賴固定資產投資的更可怕，現在想不出更好的方式來解決。

• M2對房價的影響

都說央媽放水，其實更多的就是M2的增長。M2都已經是美國的1.5倍啦，而且每年還在以1x%的速度增長，意思是每年都有大量的資金投放到社會上，這些錢流動起來就導致了現有的貨幣不斷的貶值，為什么現在人民幣對美元這么堅挺？因為人民幣是不怎么在國外流通的，這樣國家內放個水池，你想怎么玩就怎么玩。但是隨著人民幣SDR接下來進入貶值通道是不可避免的事情。無非也就是官方說的那樣，人民幣不存在持續貶值的基礎。但人家可沒有說人民幣不貶值啊。或者會慢一點而已，貶值多少就要看經濟轉型啥時候完成咯。

說了這么多還是說明一點，社會的錢多了肯定會去找一些資產投資，而中國這種奇葩只能是買房子啦。因為現在不像以前做制造業容易發財了，所以土老板們也不知道干點啥好，聽說房子可以買買買，所以就買買買啦。除了國內，最重要的原因是美元開始加息咯，許多有錢人購入國外的資產也越來越多，只不過外匯管控，不是說你想把資產移走就移走的。

所以說M2繼續增長對于國家來說是沒辦法的事情，因為要讓老百姓手上有錢花，花錢才能帶動GDP增長，GDP增長才能讓更多的就業，就業了才會有錢花。只不過現實很殘酷，老百姓手上的錢其實夠花，但是M2給的太多了，有錢人通過各種方式保持自己的錢不縮水增加看著不錯的資產，GDP現在已經明確就是越來越慢的增長，就業倒還不錯，只是大家都不太愿意花錢，拿到錢的許多人和企業開始存銀行，M1就這么多了。

這種情況政府早就知道了，導致看不下去了，所以回到了老路上你不花錢我讓你花錢，房子這幾年不怎么動了，好啊，降首付，給杠桿。只用了不到一年的時候就把這些錢又回到了M2上。這樣做的好處自然是讓更多的人把錢拿出來了。只不過更有意思的事情要發生咯，那就是限購。

• 限購

限購已經不是第一次，這次的限購來的感覺很突然，其實已經很熟練了，政策都是一波一波的出。

通過限購風險已經分攤到更多的個體上，現在的限購就是不要讓一些人買一堆的房子，導致風險集中在一起。風險分開最大的好處就是穩定。

另外限購可以讓本來已經銷售的房子賣不出去，有價無市。這樣最大的好處自然就是大家都開開心心的抱著房子睡覺了。只不過對于投資的人來說有點難受，賣不出去的資產可不是什么好東西。再加上人們隨著資金的需求會考慮拋售房產，如果供方大于需方自然就會出現價格的下降，所以說限購政策如果執行嚴格房價肯定是不漲而且會跌。所以說限購給許多的人印象是越限越漲，但這只是感覺而已，真實的情況至少是不會漲。

只不過對于政府而言不關心了，因為庫存已去，錢已套。而且限購只不過是限制人們不要買太多套，不限值買1-2套的，所以說政府很開心的啦。

房價真的會跌嗎？

分析了這么多對房價的影響因素，但房價是否真的會跌？這才是關鍵。

• 流動性

一個商品總是會有價格，而價格自然有升有降，價格是市場的最終價值的體現。這塊我從流動性來分析房價的影響。

房地產之所以能被國家選為支柱產業，主要是因為它流動性“差”，房子需要建設，建設就要有材料有人工，這些都會帶來產業生態。房子建設要用地，地可以用來賣，可以產生收入；另外房子總不能天天買來買去吧，很多人都是買來住的，交易過程也要經歷很長的時間。

其實最根本的目的面對國家經濟的發展，城鎮化的推進，需要大量的基礎設施建設和人口遷移，這些都需要房地產。房子這東西建好了是不能動的，而人是流動的，這個過程會產生房屋的買賣，從而可以產生稅費，未來收取房產稅也是一種政府收入來源。所以說房地產的地位如此之高可見一般。

流動性差帶來的問題是什么呢？就是你投入了巨資購買的房產屬于重資產，重資產最大的問題就是變現難。所以很多人眼看著自己的房子漲了特別多但自己想賣的時候突然就賣不掉了，會發現并沒有自己想象的這么美好。

如果這時房價出現波動或者下降，許多人只能是持有而不是變現，所以房價下跌對于資產的損失是非常大的，特別是借助了杠桿的情況。美國的次貸危機就是因為房價下降大家賣不掉手上的房子導致的，因為房子不值錢了，大家要來也沒用。這就是用房子來當投資品可是真的要想清楚啊。

如果用流動性來分析現在房價，我覺得應該是分地域的，一線城市目前來看已經達到了流動性的極限，也就是說大家已經買不起了，除非限購解除熱錢涌入。二線和一線類似，所以我不看好一二線城市，不要聽專家的分析。但是現在的IT和金融都已經在高速發展了，這兩塊會帶動國家的經濟企穩。所以大家真的要買房子考慮：有大量互聯網公司和金融企業的地方。這些地方錢多多，流動性就自然好咯，這種地方大概率的不會跌，至少不會大跌。

隨著經濟轉型的推進，房地產稅的推出，房子賣不掉，你說房價跌不跌？

• 與股市的區別

去年股災還歷歷在目，大家會不會擔心房市呢？我覺得吧不會，因為流動性的問題以及房子交易的過程，不像股票可以實時交易。至少不會像股災一樣按天來跌。

股災的原因一方面是杠桿，另一方面是現在的資訊太發達，大家很容易就從眾操作了。但房子的交易并沒有這么快，這里面有許多信息不對稱的地方。從政府限購的過程就可以看出，房價的控制還是相對比較容易的。

但是股市的最大特點就是它就是一個資本市場，有價格的，只是價格發現的過程特別快。房市也是一樣的，只要供需關系發生變化就會有價格發現。所以說現在的房產泡沫破了之后還是會跌不少的，只不過這個過程可能會長一些。加上我們不開放的市場，政府的干預可能會更長。

要不要買房子？

說了這么多我的判斷是房價會跌，但是有些經濟活躍的，特別是新經濟多的地方可能會有保值和增值的可能。所以要不要買房子就要看個人的情況了。目前大家都在搶一二線的房子，道理也在這里。

但是一二線房子的問題也很明顯，就是價格太過高了，一旦有某些因素導致價格崩盤就會出現連鎖反應。比如短期的價格下降引起恐慌，這不是不可能的。漲的快難道就不能跌的快嗎？是不是這個理。

現在恒大已經拋售了非副業，看起來是在主營房地產，因為實業不好做，就賣掉回攏資金，借房市的火熱加強房產的銷售，另一方面借這種宣傳借殼A股融資，這些都是聚集資金啊。。要這么多錢干什么？

這些東西如果細心去觀察和積累都會發現接下來的社會現金為王。

• 所以如果生活的地方不是特別有潛力不要買房子，因為一旦經濟不好，你需要的是錢而不是房子，特別是有住房的人。

• 如果年輕人不要冒然買房子，存錢同時投資自己相信這種回報遠大于房子的回報。

• 如果錢多的不得了，那么就買些流動性好的房子，或者配置點全球資產吧。

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總結

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