本文來自微信公眾號“融中財經”（ID：thecapital），作者苗弋

特殊時期，理想遭遇現實，租售不同權被打回原形，長租公寓與租客、業主的矛盾也在逐漸激化。

　　剛剛流血上市的蛋殼公寓，近日在租客、房東的爆料與控訴聲討中深陷輿論漩渦，在疫情尚未平息之際被扣上“發國難財”的帽子，幾經掙扎，卻惹來更多怒火。

　　早在 2 月初，就有媒體報道，蛋殼因為在疫情期間一方面要求業主免除其 1 個月的租金。另一方面，則是有相當多的租客反映，蛋殼并沒有減免租金。如此一來，便能達到只進不出，空手套差價。總的來看，此次對蛋殼公寓的指責可歸結為五宗罪：首先，蛋殼趁疫情之際坐地起價，續約租金大漲；其二，疫情爆發引復工延期，蛋殼已停止保潔、維修等服務，卻依舊收取服務費；其三，蛋殼借防疫之名，想租客房東“兩頭吃”；其四，在未與房東協商一致的前提下，擅自延期打款日；其五，借“不可抗力”之由，強制收房，讓租戶無家可歸。

　　為此，蛋殼公寓 2 月 13 日曾做出回應，表示將加碼優惠政策，續租租客的首月租金立減 50%。另外，在優惠活動基礎上，租客將額外享受專屬疫情補貼。武漢地區，住滿 1 個月后將返還 100% 月租金；非武漢地區，住滿 1 個月后返還 50% 月租金。

　　面對持續續發酵的質疑聲，2 月 17 日蛋殼公寓通過官方微信發《致廣大房東的真心話》，對網友的質疑再次進行回應。文中承認，在與房東溝通中確實存在“只是單方面通知而不是協商”情況，并直言由疫情帶來的復工癱瘓、房屋空置率日趨嚴重等問題，最后又頒布租客補貼，以化解此前誤會。

但有業主表示實情并非如此，有網友表示，蛋殼在北京、上海等城市單方面撕毀合約，強制免租之事并為得到解決，對于趕走房客一事也未作出正面回應，聲討不斷。

一波未平，一波又起，在被曝出“套路”免租、拖欠房東房租之后，蛋殼公寓近日又因涉嫌“租金貸”問題進入金融監管部門風險排查之列。

　　高度依賴“租金貸”遭排查

　　2 月 18 日，深圳市政法委向深圳地方金融監管局、深圳銀保監局發文，要求盡快對蛋殼公寓開展排查工作，全面了解蛋殼公寓以及深圳市其他房屋租賃公司“租金貸”情況。

　　該《通知》顯示，近日深圳有眾多業主向蛋殼公寓發起討要租金，深圳市政法委員會在處置上述事件過程中，發現蛋殼公寓存在“租金貸”的情況，要求相關金融監管部門對蛋殼公寓及其他房屋租賃公司盡快開展排查工作，全面了解蛋殼公寓及深圳市其他房屋租賃公司“租金貸”涉及的金額機構的名稱和數量、貸款人數量和貸款金額等相關情況。

　　“租金貸”即公寓管理公司與金融機構合作，引導租客辦理貸款提前向企業支付數月到 1 年的租金，再由租客每月償還貸款給金融機構。

　　這種模式的好處在于，金融機構會直接將合同內的租金一次性轉給蛋殼，而蛋殼便可以直接拿著租金，去擴張新的地盤，由于該模式下企業可以獲得大量沉淀的資金，因此成為了近兩年長租公寓公司快速擴張的推手。

蛋殼公寓 APP 目前的付款方式包括分期月付、年付、半年付、季付、短租月付。其中，押一付一的月付是蛋殼公寓力推的方式，采用這種方式付款的租客，須通過蛋殼公寓與第三方金融公司簽署貸款合同，金融公司預先把房租付給蛋殼公寓，租客則每個月向金融公司還款。為吸引租客使用“租金貸”，蛋殼公寓提供的月付租金低于季付。同時，蛋殼公寓還承諾，貸款利息可由其代付。據某租戶提供的《個人借款合同》顯示，他所簽訂的租金貸年利率高達 9.5%。

　　蛋殼招股書數據顯示，2017 年、2018 年和 2019 年前九個月，蛋殼公寓使用“租金貸”的租客占比分別為 91.3%、75.8% 和 65.7%。

　　值得注意的是，2017 年、2018 年和 2019 年前九個月，蛋殼公寓直接從租客處獲得的預付款為 1.1 億、2.8 億和 7.9 億元，從金融機構獲得的租金預付款高達 9.4 億、21.3 億和 31.6 億元。

　　也就是說，蛋殼通過金融機構獲得的款項，大大高于其收到的租金。這也意味著，在蛋殼以“租金貸”模式支付租金的人數，遠超直接支付租金的租客數量。如果長租公寓方資金鏈斷裂，租戶將面臨雙面夾擊的困局。一方面要被退租，另一方面還要還款。

　　隨著長租公寓行業野蠻生長式的發展，“租金貸”模式的風險逐漸凸顯，越來越多的租戶對租金貸的方式產生質疑。

　　租售不同權被打回原形

　　不難看出，蛋殼公寓此次引發聲討的續約漲價、服務費照收、延期交房租、大收房源等問題都直指現金流。

　　2020 年 1 月 17 日，蛋殼公寓在美國納斯達克上市，共發行 960 萬股美國存托股票（ADS），發行價為每股 ADS 13.5 美元，募集資金超過 1.49 億美元。蛋殼公寓招股書顯示，截至 2019 年 6 月 30 日，租客入住率為 89%，居于行業首位。

　　在蛋殼公寓背后，更有許多明星資本的支持，老虎環球基金、愉悅資本、開物投資、CMC 資本、春華資本分別持有蛋殼公寓 20.0%、15.7%、10.4%、9.4%、6.9% 的股份，螞蟻金服的持股比例也達到了 7.8%。

　　業務上，2019 年前 10 個月蛋殼公寓的總營收為 57.13 億元人民幣。

　　雖然規模龐大，蛋殼公寓卻始終難以擺脫“燒錢”的困境。招股書顯示，2017 年，蛋殼公寓凈虧損 2.72 億元；2018 年凈虧損 13.69 億元；2019 年前 9 個月，凈虧損 25.16 億元；同期，現金流分別為-1.1 億、-11.6 億和-16.3 億元。

　　蛋殼公寓的種種風波顯示出，本就依靠資本數輪輸血續命的長租公寓企業一直很難擺脫盈利難、管理滯后的行業共性難題。疫情持續，也對企業管理智慧提出了更高的考驗。

　　有市場人士表示，城市發展要靠外來人口，這正是近年各城市紛紛出臺政策、以引入人才的原因。近年來，國家也鼓勵租售并舉，2015 年國務院一紙發文，把公寓定性為生活性服務業，宣布將在稅收、融資等方面給予政策支持，這也是長租公寓近年來快速發展的一個重要推動力。

　　城市青年租房不易，從找房開始就與中介斗智斗勇，合同到期漲價、房東臨時通知搬家的情況也時有發生。而長租公寓正是喊出“讓租房更有尊嚴”的口號，因真實的房源信息、透明的定價、以及職業公寓管家的服務，才讓其逐漸成為年輕租客們的選擇。

然而在特殊時期，理想遭遇現實，租售不同權被打回原形，長租公寓與租客、業主的矛盾也在逐漸激化。如果矛盾繼續發酵，無論對租客、房東、長租公寓，乃至城市，都是一損俱損的關系。

總結

以上是生活随笔為你收集整理的​蛋壳公寓难自救的全部內容，希望文章能夠幫你解決所遇到的問題。

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