文/陳鄧新

　　來源：鋅刻度(ID：znkedu)

　　房企的艱難 2020

　　以高舉高打著稱的融創，放緩了前行的腳步。

　　2020 年 8 月 26 日早間，融創公布了中報，中報顯示 2020 年上半年融創實現營業收入 773.42 億元，同比增長 0.7%，營業收入增長陷入停滯狀態；毛利潤同比減少 8.3%。

　　由于房地產具有賣房收入結算滯后的特殊性，所以銷售指標更有前瞻性。

　　2020 年上半年，融創合同銷售金額為 1952.7 億元，同比下降 8.82%，而全年銷售目標為 6000 億元，按此推算僅完成計劃的 32.55%。

　　事實上，融創為了挽救銷售頹勢，嘗試直播賣房卻不甚理想，如今又渴望尋求跨界合作以應對償債壓力巨大、資金鏈繃緊的窘境。

　　也許，孫宏斌正在走鋼絲。

　　直播雖火，也難解行業之急

　　2017 年~2019 年融創合同銷售金額分別為 3620 億元、4608 億元與 5562 億元，一年突破一個整數關口。

　　然而 2020 年飛出“黑天鵝”，疫情之下，相當長一段時間線下賣房成為一個難題，于是融創賣房從線下轉至線上，而直播賣房則被成為“風口”，被外界視為行業突圍的正確方向：對房企而言不但大幅降低了營銷成本，也開啟了新的獲客渠道，對消費者而言省去四處奔跑的風險、擴大選房的范圍，似乎是一個雙贏的商業模式。

　　據克而瑞研究中心統計，截至 3 月中旬前 200 強房企中已有 143 家房企在線上賣房。

　　理想很豐滿，現實很殘酷。

　　融創雖然是較早的一批玩家，但直播賣房對整體業績的提升不過杯水車薪，無法肩負“推進器”的重任，譬如 2020 年 6 月狂歡節直播活動，成交額也不過 1 億元。

　　實際上，直播賣房不如預期的也不止融創一家。

　　譬如碧桂園的直播購房節，請了汪涵、大張偉等明星，合計觀看人數近 800 萬，然而卻獨獨沒有公開成交數據。

　　究其原因為直播賣房三大痛點亟待解決：一是直播側重導流，多為消費者提供樓盤詳情、促銷優惠等常規信息；二是直播提供的高折扣房源、優質房源難以持久化、常態化；三是無法完全線上化，后續諸多流程都離不開線下。

　　一名互聯網觀察人士告訴鋅刻度：“其實直播賣多少套房不重要，重要的是低成本做了廣告，吸引了潛在消費者關注。”

　　該人士進一步指出，房企擁抱直播的重點是在工地開放直播，便于業主足不出戶即可查看工地現狀，若有疑問在直播中可隨時交流，如此一來不但避免了現場管理風險，還有利于房企提升品牌形象。

　　一方面是房子難買，另外一方面是擴張依然在繼續。

　　“融創不是在并購，就是在并購路上。”某私募投資部經理陳聽濤如是說。

　　陳聽濤告訴鋅刻度，房地產上市公司各自打法迥異，萬科側重輸入品牌、管理能力等，走的是輕資產操盤路線，碧桂園側重在城市邊緣荒地上圍城、造城，走的是農村包圍城市路線，而融創側重通過并購、激進拿地做大規模，走的是以戰養戰路線，“山水文園遭遇資金鏈危機，孫宏斌（2020 年）6 月還接盤了該集團旗下的項目，以擴充文旅版圖。”

　　“今年 6000 億小目標，很輕松。”有“并購王”之稱的孫宏斌看到了危機，但仍然保持樂觀，“今年是地產洗牌年，并購機會會增加，但是好的標的可能不會太多，所以公司拿地會謹慎，不賺錢的活不干。”

　　半年報流露出危機跡象

　　孫宏斌樂觀是有底氣的，融創本年度可售貨值高達 8200 億元。

　　這意味著預定去化率為 73.17%，而 2019 年融創可售貨值為 7800 億元，預定銷售目標為 4500 億元，預定去化率為 57.69%，實際去化率為 71.28%。

　　2020 年預定去化率高于 2019 年實際去化率，如今看來這個目標要實現難度頗大。

　　一是當下房地產行業雖然局部過熱，但整體并不景氣，公開數據顯示，2020 年上半年 TOP 100 房企累計實現銷售金額 5.1 萬億元，同比下滑 2.7%，而累計銷售面積 3.7 億平方米，同比下滑 2.7%。

　　第三方機構克爾瑞預測：“疫情前期積壓的購房需求集中釋放之后，增量購房需求似有乏力趨勢，預計下半年樓市成交有望回升，但增速或將明顯放緩。”

　　二是，監管趨嚴、融資恐進一步收緊，融創的現金流壓力陡增，能否持續支撐地產、服務、文旅、文化、會展會議與康養六大業務線的征戰，得打一個大大的問號。

　　“房地產融資難，也不是一天兩天的事了，資本市場早習以為常。”陳聽濤表示每年都或多或少有房地產企業因為資金鏈斷裂而退出賽道，然而當下尤為嚴重，“千億元規模的泰禾暴雷，產生了多米諾效應，風變了，融創的以戰養戰打法恐難持續。”

　　2020 年 8 月 16 日，銀保監會主席郭樹清在《求是》雜志刊發文章，稱房地產是目前威脅金融安全最大的灰犀牛；8 月 23 日，住房城鄉建設部與人民銀行聯合發文，稱要形成對重點房地產企業資金監測和融資管理規則。

　　事實上，多家媒體報道，監管層似乎已制定三條規則：剔除預收款后的資產負債率不得大于 70%；凈負債率不得大于 100%；現金短債比不得小于 1 倍。

　　假如觸犯其中一條，則會被劃為黃色檔，有息負債規模年增速不得超過 10%；觸犯其中兩條，則會被劃為橙色檔，有息負債規模年增速不得超過5%；三條都觸犯，則會被劃為紅色檔，有息負債規模不得增加。

　　而據財報顯示，融創三條都觸犯了，譬如凈負債率為 149.0%，依然處于行業最高一檔。

　　“融創上半年減少了拿地規模，從而一定程度上降低了凈負債率、資產負債率，但負債總額反而比第一季度增加了 159.66 億元。”陳聽濤表示融創的隱患并未從根本上解決，“融創短期負債 1406.23 億元，可隨意支配的現金僅有 779.44 億元，并不能覆蓋全部短期債務，一旦外部形勢風云突變，不排除重蹈泰禾的覆轍，更何況如果未來負債規模不能增加，融創的高杠桿游戲就難以為繼，失速則可能成為常態。”

　　公開資料顯示，融創 2020 年 5 月發行 10 億美元優先票據、6 月發行 80 億元小公募債、7 月發行 33 億元公司債，目的都是借新還舊，這意味著在失速背后，失血成為更大的隱患。

　　而某公募基金公司執行董事劉旭凌告訴鋅刻度：“這其實是在引導地產行業發展模式的轉型，降低了房企的內部項目資金周轉速度，房地產企業從金融機構和債券市場上杠桿的比例也得到了限制。總之流動性緊張，對這個行業所有企業包括頭部大企業都是存在的。”

　　期盼跨界而來的“橄欖枝”？

　　資金鏈承壓之下，孫宏斌也在積極自救，其似乎將目光瞄向了馬云。

　　2020 年 7 月初，孫宏斌陪同馬云考察了融創位于云南的項目，這不禁令外界揣測，一貫扮演“白衣騎士”的孫宏斌，也在翹首以盼融創的“白衣騎士”？

　　這個揣測并非毫無根據。

　　阿里巴巴一直渴望賦能房地產行業，其在 2004 年就成立口碑網切入線上賣房賽道，此后一直在探索，譬如 2014 年策劃了“賬單抵扣房款”活動，淘寶用戶全年花了多少錢，就可在購買萬科指定的樓盤時直接沖抵購房款，最高可抵扣 200 萬元。

　　2019 年的“雙十一”阿里巴巴、蘇寧易購、京東三大電商平臺不約而爭著賣房，商品房首次站上C位，吸引萬千目光。

　　此后，電商巨頭在線上賣房賽道紛紛加大了布局。

　　譬如京東發力自營房產，通過優質房源穩定供應、優惠長期化、售后服務追蹤等手段渴望重塑線上賣房，而阿里巴巴則大幅增持易居中國股權，一躍成為第二大股東，且雙方將共同推出線上房產交易平臺，該平臺阿里巴巴占股 85%。

　　風投人士 Vesting 告訴鋅刻度：“直播賣房只是線上賣房的一個子集，后者舞臺更大，看看貝殼就知道，其做的是房地產交易數字化生意，市值比萬科還高。”

　　普華永道發布的《2020 年亞太區房地產市場新興趨勢報告》指出，房地產行業的科技應用一向落后于其他行業。

　　然而，線上賣房的關鍵所在是房源，從這個角度來看融創想與阿里巴巴建立某些聯系也在情理之中。

　　“其他的不好說，借助阿里巴巴的數字化能力，合力推進線上賣房還是值得期待的”Vesting 稱。

　　這意味著，盡管融創面臨銷售失速、融資艱難的困境，孫宏斌依然還有牌可打。

總結

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