購房價高于開發(fā)商的房管局備案價，開發(fā)商這樣做合法嗎？

你說的應該是商品房的銷售價格高于物價局備案的價格對吧？我們市是這樣的，房產(chǎn)銷售的價格以整幢樓的所有價格代數(shù)和為0，如果高于物價局的備案價格的話，那么，就要給予相應的處罰，但開發(fā)商的每個價格，你很難完全掌握，現(xiàn)在還要求商品房價格進行一價清和公示，如果你能全部掌握，也是可以算出來的。

但通常開發(fā)商的實際成交價需要在賬務和房產(chǎn)局備案合同上可查。

因此，需要打一二三5吧向物價局進行舉報，將一些明顯高于備案價的情況告訴物價執(zhí)法部門

商品房實際簽訂的合同價格高于房產(chǎn)局備案價格，業(yè)主能找開發(fā)商退還差價嗎？

商品房實際簽訂的合同價格高于房產(chǎn)局備案價格，業(yè)主可以主張開發(fā)商返還差價。協(xié)商不成，到 物價局投訴，或者到法院起訴解決。 《商品房銷售明碼標價規(guī)定》 第十五條商品房經(jīng)營者不得使用虛假或者不規(guī)范的價格標示誤導購房者，不得利用虛假或者使人誤解的標價方式進行價格欺詐。 第十六條商品房經(jīng)營者不按照本規(guī)定明碼標價和公示收費，或者利用標價形式和價格手段進行價格欺詐的，由縣級以上各級人民政府價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規(guī)定》、《關(guān)于商品和服務實行明碼標價的規(guī)定》、《禁止價格欺詐行為的規(guī)定》等法律、法規(guī)和規(guī)章實施行政處罰。 《中華人民共和國合同法》 第五十四條　下列合同，當事人一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷：

（一）因重大誤解訂立的； （二）在訂立合同時顯失公平的。 一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷。 當事人請求變更的，人民法院或者仲裁機構(gòu)不得撤銷。 第五十五條　有下列情形之一的，撤銷權(quán)消滅：

（一）具有撤銷權(quán)的當事人自知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內(nèi)沒有行使撤銷權(quán)； （二）具有撤銷權(quán)的當事人知道撤銷事由后明確表示或者以自己的行為放棄撤銷權(quán)。

商品房備案價格與實際售價不符怎么辦？

1、根據(jù)《福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關(guān)問題的通知》第一條規(guī)定，加強商品房預售方案變更管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請商品住房預售許可時，必須提交包括預售價格及變動幅度、預售資金監(jiān)管賬戶及監(jiān)管協(xié)議、預訂協(xié)議（認購書等）樣本等內(nèi)容在內(nèi)的商品住房預售方案。預售價格變動幅度原則上不超過5%，具體由各地房地產(chǎn)主管部門結(jié)合當?shù)貙嶋H確定。

2、預售方案中申報的預售價格變動幅度等主要內(nèi)容發(fā)生變更的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當事先向房地產(chǎn)主管部門提交書面說明，經(jīng)備案后在銷售現(xiàn)場公示。各地房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)中，應當對商品住房預售價格的變動幅度進行限制。對未經(jīng)備案、預售價格超過預售方案所申報變動幅度的，房地產(chǎn)主管部門暫停辦理商品住房買賣合同登記備案，并責令開發(fā)企業(yè)限期報備。

3、2011年為了規(guī)范商品房銷售價格，保護消費者和經(jīng)營者的合法權(quán)益，根據(jù)《價格法》、國家發(fā)展改革委《關(guān)于發(fā)布<</SPAN>商品房銷售明碼標價規(guī)定>的通知》福建省物價局同年發(fā)布了《福建省商品房銷售明碼標價實施細則》。該細則第六條：“對于銷售許可或者辦理現(xiàn)售備案的商品房，商品房經(jīng)營者應同時向所在地市或縣級價格主管部門報備當前銷售房源價格和標價方式，并在住房建設(shè)主管部門規(guī)定的時間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，嚴格按照報備價格明碼標價對外銷售。”

4、商品房經(jīng)營者不執(zhí)行明碼標價規(guī)定的，或者利用標價形式和價格手段進行價格欺詐的，由縣級以上政府價格主管部門依據(jù)《價格法》、《關(guān)于商品和服務實行明碼標價的規(guī)定》、《禁止價格欺詐行為的規(guī)定》等法律、法規(guī)和規(guī)章實施行政處罰。

二、實際售價與備案價格不符的定性

1、經(jīng)營者銷售商品房時未按備案價格標價的行為，涉嫌違反明碼標價的價格違法行為。我國《價格法》第12條：“經(jīng)營者進行價格活動，應當遵守法律、法規(guī)，執(zhí)行依法制定的政府指導價、政府定價和法定的價格干預措施、緊急措施。”同時經(jīng)營者銷售商品房的標示價格或者銷售價格超過備案價格卻謊稱備案價格的行為，構(gòu)成價格欺詐。該行為符合《價格法》第14條經(jīng)營者不得有下列不正當行為中第4款的規(guī)定：“利用虛假的或者使人誤解的價格手段，誘騙消費者或者其他經(jīng)營者與其進行交易；”

2、《價格法》第40條規(guī)定，經(jīng)營者由本法14條所列行為之一的，責令改正，沒收違法所得，可以并處違法所得五倍以下的罰款；沒有違法所得的，予以警告，可以并處罰款；情節(jié)嚴重的，責令停業(yè)整頓，或者由工商行政管理機關(guān)吊銷營業(yè)執(zhí)照。有關(guān)法律對本法第十四條所列行為的處罰及處罰機關(guān)另有規(guī)定的，可以依照有關(guān)法律的規(guī)定執(zhí)行。有本法第十四條第（一）項、第（二）項所列行為，由全國性的，由國務院價格主管部門認定；由省及省以下區(qū)域性的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門認定。

三、實際價格與備案價格不符對購房者的影響及維權(quán)

實務中，開發(fā)商對于法規(guī)政策明碼報價的要求，通常未嚴格執(zhí)行，很多時候，購房者只能通過銷售人員的口頭得知自己看中房子的價格，而面對備案價低于實際銷售價問題，開發(fā)商亦通過重新備案的方式，來規(guī)避物價部門的處罰。更有甚者，開發(fā)商采用“高報低開”的方式，將商品房備案價格定的原高于銷售價，而二者之間的價差就是開發(fā)商坐地起價的空間。

對于按揭買房的購房者而言，銀行將來對于按揭買房人會依據(jù)備案價格進行房產(chǎn)評估，意味著其向銀行貸款的金額無形中縮水，從而向買房人發(fā)放貸款額度。同時，購房者購房時的房屋價格高于備案價格，則購房者合法的權(quán)益收到侵害，意味著購房者花費多于實際價款購買了房產(chǎn)，多支付了一筆“冤枉錢”。

依據(jù)《價格法》第41條的規(guī)定，消費者對于因經(jīng)營者為價格違法行為致使消費者或其他經(jīng)營者多付的價款的，消費者可向經(jīng)營者要求退還多付部分；造成損害的，還可要求經(jīng)營者依法承擔賠償責任。另外，購房人在買房過程中遭遇到類似情況，可將相關(guān)情況向物價局反映，由物價局對開發(fā)商的相關(guān)違規(guī)情況進行認定，由物價局對開發(fā)商作出相應的處罰。

預售證和備案價哪個先出來？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理預售許可證(或現(xiàn)售備案證書)前，需先到價格主管部門(發(fā)展改革局)辦理銷售價格備案。

備案價格允許在適當區(qū)間浮動，但增幅不得高于本項目同類型新建商品住房前1個月實際成交均價的5%;沒有前期價格的，備案價增幅不得高于周邊地塊同類型新建商品住房近1個月實際成交均價的5%。

實際銷售價格相比備案價格出現(xiàn)下浮的，下浮幅度不得超過15%。

總結(jié)

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