商品房網(wǎng)上備案價(jià)格高于實(shí)際合同價(jià)格為什么？

　　實(shí)際上就是備案價(jià)會高于實(shí)際成交價(jià)的，一般一手會打點(diǎn)折扣，不過最多就是20%的浮動，如果高于這個(gè)備案價(jià)格要重新備的?！　∩唐贩吭谥袊d起于80年代，它是指在市場經(jīng)濟(jì)條件下，具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司(包括外商投資企業(yè))通過出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營的住宅，均按市場價(jià)出售。其價(jià)格由成本、稅金、利潤、代收費(fèi)用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價(jià)等組成。另外，從法律角度來分析，商品房是指按法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。商品房根據(jù)其銷售對象的不同，可以分為外銷商品房和內(nèi)銷商品房兩種。

商品房實(shí)際出售價(jià)高于合同上的掛牌價(jià)怎么辦？

　　實(shí)際上就是備案價(jià)會高于實(shí)際成交價(jià)的，一般一手會打點(diǎn)折扣，不過最多就是20%的浮動，如果高于這個(gè)備案價(jià)格要重新備的?！　∩唐贩吭谥袊d起于80年代，它是指在市場經(jīng)濟(jì)條件下，具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司(包括外商投資企業(yè))通過出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營的住宅，均按市場價(jià)出售。其價(jià)格由成本、稅金、利潤、代收費(fèi)用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價(jià)等組成。另外，從法律角度來分析，商品房是指按法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。商品房根據(jù)其銷售對象的不同，可以分為外銷商品房和內(nèi)銷商品房兩種。

商品房備案價(jià)格與實(shí)際售價(jià)不符怎么辦？

1、根據(jù)《福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》第一條規(guī)定，加強(qiáng)商品房預(yù)售方案變更管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請商品住房預(yù)售許可時(shí)，必須提交包括預(yù)售價(jià)格及變動幅度、預(yù)售資金監(jiān)管賬戶及監(jiān)管協(xié)議、預(yù)訂協(xié)議（認(rèn)購書等）樣本等內(nèi)容在內(nèi)的商品住房預(yù)售方案。預(yù)售價(jià)格變動幅度原則上不超過5%，具體由各地房地產(chǎn)主管部門結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際確定。

2、預(yù)售方案中申報(bào)的預(yù)售價(jià)格變動幅度等主要內(nèi)容發(fā)生變更的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)事先向房地產(chǎn)主管部門提交書面說明，經(jīng)備案后在銷售現(xiàn)場公示。各地房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)中，應(yīng)當(dāng)對商品住房預(yù)售價(jià)格的變動幅度進(jìn)行限制。對未經(jīng)備案、預(yù)售價(jià)格超過預(yù)售方案所申報(bào)變動幅度的，房地產(chǎn)主管部門暫停辦理商品住房買賣合同登記備案，并責(zé)令開發(fā)企業(yè)限期報(bào)備。

3、2011年為了規(guī)范商品房銷售價(jià)格，保護(hù)消費(fèi)者和經(jīng)營者的合法權(quán)益，根據(jù)《價(jià)格法》、國家發(fā)展改革委《關(guān)于發(fā)布<</SPAN>商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定>的通知》福建省物價(jià)局同年發(fā)布了《福建省商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)實(shí)施細(xì)則》。該細(xì)則第六條：“對于銷售許可或者辦理現(xiàn)售備案的商品房，商品房經(jīng)營者應(yīng)同時(shí)向所在地市或縣級價(jià)格主管部門報(bào)備當(dāng)前銷售房源價(jià)格和標(biāo)價(jià)方式，并在住房建設(shè)主管部門規(guī)定的時(shí)間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，嚴(yán)格按照報(bào)備價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對外銷售?！?/p>

4、商品房經(jīng)營者不執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定的，或者利用標(biāo)價(jià)形式和價(jià)格手段進(jìn)行價(jià)格欺詐的，由縣級以上政府價(jià)格主管部門依據(jù)《價(jià)格法》、《關(guān)于商品和服務(wù)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的規(guī)定》、《禁止價(jià)格欺詐行為的規(guī)定》等法律、法規(guī)和規(guī)章實(shí)施行政處罰。

二、實(shí)際售價(jià)與備案價(jià)格不符的定性

1、經(jīng)營者銷售商品房時(shí)未按備案價(jià)格標(biāo)價(jià)的行為，涉嫌違反明碼標(biāo)價(jià)的價(jià)格違法行為。我國《價(jià)格法》第12條：“經(jīng)營者進(jìn)行價(jià)格活動，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)，執(zhí)行依法制定的政府指導(dǎo)價(jià)、政府定價(jià)和法定的價(jià)格干預(yù)措施、緊急措施?！蓖瑫r(shí)經(jīng)營者銷售商品房的標(biāo)示價(jià)格或者銷售價(jià)格超過備案價(jià)格卻謊稱備案價(jià)格的行為，構(gòu)成價(jià)格欺詐。該行為符合《價(jià)格法》第14條經(jīng)營者不得有下列不正當(dāng)行為中第4款的規(guī)定：“利用虛假的或者使人誤解的價(jià)格手段，誘騙消費(fèi)者或者其他經(jīng)營者與其進(jìn)行交易；”

2、《價(jià)格法》第40條規(guī)定，經(jīng)營者由本法14條所列行為之一的，責(zé)令改正，沒收違法所得，可以并處違法所得五倍以下的罰款；沒有違法所得的，予以警告，可以并處罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，責(zé)令停業(yè)整頓，或者由工商行政管理機(jī)關(guān)吊銷營業(yè)執(zhí)照。有關(guān)法律對本法第十四條所列行為的處罰及處罰機(jī)關(guān)另有規(guī)定的，可以依照有關(guān)法律的規(guī)定執(zhí)行。有本法第十四條第（一）項(xiàng)、第（二）項(xiàng)所列行為，由全國性的，由國務(wù)院價(jià)格主管部門認(rèn)定；由省及省以下區(qū)域性的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價(jià)格主管部門認(rèn)定。

三、實(shí)際價(jià)格與備案價(jià)格不符對購房者的影響及維權(quán)

實(shí)務(wù)中，開發(fā)商對于法規(guī)政策明碼報(bào)價(jià)的要求，通常未嚴(yán)格執(zhí)行，很多時(shí)候，購房者只能通過銷售人員的口頭得知自己看中房子的價(jià)格，而面對備案價(jià)低于實(shí)際銷售價(jià)問題，開發(fā)商亦通過重新備案的方式，來規(guī)避物價(jià)部門的處罰。更有甚者，開發(fā)商采用“高報(bào)低開”的方式，將商品房備案價(jià)格定的原高于銷售價(jià)，而二者之間的價(jià)差就是開發(fā)商坐地起價(jià)的空間。

對于按揭買房的購房者而言，銀行將來對于按揭買房人會依據(jù)備案價(jià)格進(jìn)行房產(chǎn)評估，意味著其向銀行貸款的金額無形中縮水，從而向買房人發(fā)放貸款額度。同時(shí)，購房者購房時(shí)的房屋價(jià)格高于備案價(jià)格，則購房者合法的權(quán)益收到侵害，意味著購房者花費(fèi)多于實(shí)際價(jià)款購買了房產(chǎn)，多支付了一筆“冤枉錢”。

依據(jù)《價(jià)格法》第41條的規(guī)定，消費(fèi)者對于因經(jīng)營者為價(jià)格違法行為致使消費(fèi)者或其他經(jīng)營者多付的價(jià)款的，消費(fèi)者可向經(jīng)營者要求退還多付部分；造成損害的，還可要求經(jīng)營者依法承擔(dān)賠償責(zé)任。另外，購房人在買房過程中遭遇到類似情況，可將相關(guān)情況向物價(jià)局反映，由物價(jià)局對開發(fā)商的相關(guān)違規(guī)情況進(jìn)行認(rèn)定，由物價(jià)局對開發(fā)商作出相應(yīng)的處罰。

指導(dǎo)價(jià)和備案價(jià)有區(qū)別嗎？

“備案價(jià)”顧名思義就是官方指導(dǎo)價(jià)。備案價(jià)指的是房地產(chǎn)開發(fā)公司在獲取商品住房預(yù)售許可證時(shí)，需要提交預(yù)售價(jià)格和變動幅度、監(jiān)管協(xié)議、預(yù)售資金賬戶等方面商品住房的預(yù)售方案。商品房預(yù)售價(jià)格變動的幅度規(guī)范不能超過5%，而是由具體的或由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門來綜合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況來決定。

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事實(shí)上，備案價(jià)主要目的是房管局為了預(yù)防開發(fā)商無規(guī)則性的變動價(jià)格而采取的措施，商品房銷售價(jià)格上漲幅度不應(yīng)超過備案價(jià)波動幅度的5%-10%，降價(jià)幅度不應(yīng)超過20%-30%，具體取決于所在城市。 否則，房管局不給辦理網(wǎng)簽。

二手房合同價(jià)高于備案價(jià)怎么處理？

網(wǎng)簽價(jià)格是在房屋管理局系統(tǒng)上面?zhèn)浒负凸镜膬r(jià)格，不得低于區(qū)域的一般過戶指導(dǎo)價(jià)，也不可超過合同價(jià)的90%~95%。因此成交價(jià)低于備案價(jià)是否無法網(wǎng)簽看情況而定。備案的價(jià)格，在房管部門的官方網(wǎng)站上向社會公布，這一價(jià)格即為該樓盤的最高售價(jià)，開發(fā)商不得擅自在銷售中突破此價(jià)格買房。房價(jià)備案制度，要求開發(fā)商在首次開盤定價(jià)時(shí)，必須根據(jù)規(guī)定的時(shí)間提前到當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門備案。

二、房屋網(wǎng)簽時(shí)要注意什么

1、注意開發(fā)商手續(xù)：網(wǎng)簽手續(xù)一旦辦理成功，購房者想要后悔可就不容易了，在準(zhǔn)備網(wǎng)簽的時(shí)候需要仔細(xì)注意開發(fā)商是否具有商品房預(yù)售許可證，而要想取得預(yù)售許可證開發(fā)商還必須具有土地使用權(quán)證書和建設(shè)工程規(guī)劃許可證等各種相關(guān)證件，也就是說，只要有了商品房預(yù)售許可證就可以保證戶主在買房時(shí)能辦理房產(chǎn)證，這是十分重要的一點(diǎn)。

2、注意合同文本：網(wǎng)簽的合同條款一定要保持跟簽訂的紙質(zhì)合同一致，不然就會出現(xiàn)糾紛，在準(zhǔn)備網(wǎng)簽時(shí)要注意房屋買賣合同的文本是與房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的標(biāo)準(zhǔn)房屋買賣合同文本相一致，并且一定要按照文本中所列條款逐條逐項(xiàng)填寫，千萬不能馬虎，稍微出一點(diǎn)問題就有可能留下隱患，因?yàn)榫W(wǎng)簽之后，合同內(nèi)容就不能進(jìn)行修改了。

3、明確交房日期：房屋交接的時(shí)間問題大家一定要注意到，我們生活中開發(fā)商延期交房的情況還是比較常見的，我們都知道，有的房產(chǎn)商在后期資金不足時(shí)會延期交房，個(gè)別開發(fā)商就會在合同上的交房日期上大做文章，采用一些模棱兩可的詞語來混淆視聽，當(dāng)時(shí)簽訂合同時(shí)可能會覺得沒什么問題，一旦出現(xiàn)了這種情況，那么開發(fā)商就會跟你玩文字游戲。

4、房屋誤差：購買期房的話，很有可能等到交房的時(shí)候出現(xiàn)房屋誤差的情況，房屋誤差可以在驗(yàn)房的時(shí)候后核實(shí)具體的情況，如果買房者選擇的是按照套房內(nèi)部的建筑面積為參考依據(jù)來確認(rèn)房屋面積，那么雙方應(yīng)當(dāng)在“面積差異處理”這一條款中明確面積發(fā)生誤差時(shí)的處理方式，以免后期買賣雙方在建筑面積上產(chǎn)生爭議，便于以后處理由面積誤差帶來的摩擦。

總結(jié)

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