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?沒有成功的企業，只有時代的企業。與時代脈搏息息相關的房地產企業們應該對此深有感觸。

過去幾年間，房企們的增長普遍受益于中國的城鎮化進程，它們在財報中也熱衷于提到城鎮化。這些企業中，起家于郊區大盤的碧桂園（HK:02007）可以說是其中的典型。

3月26日，碧桂園股價上漲8.11%，總市值達到2144億港元。就在上一日，其發布了2020年財報，并在財報中以很大的筆墨提及“新型城鎮化”。受益于中國城鎮化進程而躍升為中國頂尖房企的碧桂園，深深明白時代加諸于自身的烙印，并積極奔赴下一個時代機遇。

“十四五”規劃提出，我國堅持走中國特色新型城鎮化道路，深入推進以人為核心的新型城鎮化戰略，到2025年常住人口城鎮化率將提高到65%。而2020年我國常住人口城鎮化率超過60%，碧桂園看到的就是4個百分點背后的機會。

4個百分點的提升，是中國未來五年的目標，對碧桂園來說，這當然不只是五年，而是長期的目標指向，需要它拿出長跑的準備。

城鎮化紅利繼續

“中國經濟增長新的動能，百分之七八十都在城鎮化的過程之中”。

上面這句話是全國政協經濟委員會副主任、中國發展研究基金會副理事長劉世錦提出的。事實也的確如此，過去幾年間，房地產、家電、汽車等產業的發展已經驗證了城鎮化對經濟和產業的帶動作用。未來，隨著“十四五”規劃的出臺以及下一步城鎮化目標的提出，中國經濟增長動能以及相關產業的發展都是可以預見的。

2021年全國政府工作報告指出，“十四五”期間將深入推進以人為核心的新型城鎮化戰略，加快農業轉移人口市民化，常住人口城鎮化率提高到65%。

按照國家統計局公布的數據，2020年，我國常住人口城鎮化率是超過60%。這意味著，未來五年間，城鎮化率4個百分點的提升將是我國經濟以及包括房地產、家電等行業在內機遇所在。

關于城鎮化率，有一個比較流傳的觀點，那就是城鎮化率每提高一個百分點，就有近1400萬人從農村轉入城鎮。以此計算，4個百分點背后代表的是眾多的投入，以及包括住房、消費等在內的巨大需求。

過去幾年間，眾多房企的增長即受益于城鎮化，分享了城鎮化下居民“住房”需求溢出而產生的紅利。隨著十四五規劃的出臺，它們未來的發展方向也基本確定，那就是繼續分享新城鎮化紅利。

克而瑞分析認為，新型城鎮化仍是房地產行業最大的制度紅利。未來5年常住人口城鎮化率約有4個百分點的增長空間，大約5600萬人將由農村遷移至城鎮，期間有望帶動不菲的增量購房需求，進而給房地產市場提供堅實的需求支撐。

有房企高管曾表示，每年將有一千萬人從農村遷移到城鎮，如何從中分享紅利是每個房企的機遇與挑戰。

碧桂園就是其中之一。“中國的城鎮化還有很長的路要走，人民對幸福生活的追求不會變，未來大批農村人口還將進入生活配套更為豐富的縣、鎮生活。”碧桂園在2020年年報中對“城鎮化”著墨頗多，顯然繼續看好中國的繼續城鎮化。

確定性機會

“我宣布，碧桂園云著住宅等11個項目，開工！”2月18日，陜西省渭南市富平縣，2021年第二次項目集中開工動員會暨碧桂園·云著住宅項目開工儀式正式開工。這里是2020年全國縣城新型城鎮化建設示范單位，隨著城鎮化的發展，正在不斷融入西安都市圈。

政府工作報告中提出，要發展壯大城市群和都市圈，推進以縣城為重要載體的城鎮化建設，實施城市更新行動，完善住房市場體系和住房保障體系，提升城鎮化發展質量。配套的，“十四五”規劃中放開或放寬了300萬以下城市，300-500萬人口城市的戶籍限制。

兩者相結合，“以縣城為重要載體的城鎮化建設”以及戶籍限制的放開，為中國未來幾年的城鎮化以及房企的發展指明了方向，那就是下沉市場。

富平縣項目開工的背后，承載的正是碧桂園對未來城鎮化的篤定和想象。在楊國強看來，隨著農民工工資提升，他們會產生居住改善的需求，而這些人不會在高房價的大城市買房，也不會在缺乏交通、商業、醫療和教育配套的農村住，最大可能會在有基本配套、生活便利的城鎮居住。

像富平縣這樣的三四線市場，碧桂園其實已早早進駐，且遍地開花。2019年，楊國強曾經表示，中國城鎮化是一股不可逆的時代大潮，地產市場未來規模仍然龐大，自己看好三四五線城市的房地產市場。

| 碧桂園全國項目覆蓋

當然，對當下的城鎮化來說，城鎮化指向的不止是三四線市場，甚至有五六線城市；城鎮化代表的不只是居民落戶，蓋房子賣方、買房，而是人能真正地在當地生存、生活、工作。

如果說傳統城鎮化是物的城鎮化，那么新型城鎮化就是人的城鎮化，更突出“以人為本”。“十四五”規劃指出，要完善新型城鎮化戰略，堅持走中國特色新型城鎮化道路，推進以人為核心的新型城鎮化。

那么，在這場“以人為核心”的新城鎮化中，房企們有哪些空間和機會?

一方面，無論一二線還是三四線、五六線的居民，現在想的不只是有房子可住，更是有質量好、服務好的好房子可住。正如正如楊國強所說，“所有追求美好生活的中國人每天都在奮斗之中，在有適當經濟條件的時候，他們首先考慮的是希望居住得更好。”

今年年初，基于對450萬戶業主居住需求的跟蹤調研，碧桂園推出“星、府、云、天”四大產品系列，在滿足基本居住需求的同時，滿足人們的健康、綠色等人文訴求，與以人為核心的新城鎮化進程相契合。

另一方面，要使人真正在一個城市定居生活下來，他/她需要的不只是房子，還有一系列配套，大量涌進城市的居民將伴隨著辦公、行政、娛樂消費、交通等需求。對于房企，尤其是碧桂園這樣擁有強大配套能力的房企來說，這無疑是一大機會。

碧桂園此前的城鎮化發展，前期會投入大量資金進行配套建設，包括酒店、商場、學校、交通樞紐。碧桂園開發的第一個樓盤順德碧桂園，如今擁有住宅、辦公、酒店、公寓、會所、購物、交通“七位一體”等組合業態，實現了城市的內循環。

今年碧桂園開工的富平縣項目，同樣也在配套上做了“文章”，開工項目共11個，包括碧桂園·云著住宅項目、中國銀行陜西省分行檔案管理中心建設項目等，囊括住宅、產業等方面。

新城鎮化那4個百分點的比率提升，背后孕育的是大量機會，對于當前發展充滿不確定的房企來說，這是它們能抓住的確定性機會。

碧桂園的長期主義

2001年，碧桂園的鳳凰城項目落戶廣東省廣州市增城市。“如果沒有碧桂園開發的鳳凰城，就沒有今天的新增城。鳳凰城的落戶和發展為我們帶來了發展商機，引來本田汽車、五羊摩托車落戶增城。”當地人曾如此點評道。

作為中國新型城鎮化進程的身體力行者，一直以來，碧桂園緊隨國家城鎮化步伐，從一二線到五六線合理均衡布局，并持續聚焦深耕。

財報顯示，2020年碧桂園銷售額中一二線貢獻39%、三四線貢獻61%，這與過去幾年間的比例基本一致。截至2020年底，碧桂園業務遍布中國內地31個省，289個地級市，1350區縣，項目總數達到2958個。

同時，2020年末，碧桂園2.25萬億元的權益可售資源中，98%位于常住人口50萬人以上的區域，93%位于人口流入區域，73%位于五大城市群。

隨著“十四五”規劃的提出，新城鎮化的繼續推進，碧桂園在這場幾乎所有房企都要投身的戰場上占盡先機。

有的時候，方向對并不意味著能到達終點，在方向對的同時更需要有長跑的“耐力”，需要踩對每一步。如楊國強所說，成功企業有兩個要素，一是守法合規、為社會進步做貢獻，二是從經營管理、人才梯隊、經驗積累等方方面面深扎根基，能在市場風雨中屹立不倒。

如果說投身城鎮化正是碧桂園尋求與社會協同發展的方式之一，也是它能夠獲得長遠發展的支撐之一，那么碧桂園要想真正在這場面向未來五年、十年的戰爭中獲勝，更需要的是從經營管理、人才建設等方面修煉內功。

當然，碧桂園的內功修煉早已開始，自2018年下半年開始，其就以“行穩致遠”戰略統籌發展的方方面面。正是這一戰略下，2020年碧桂園雖然股東權益的合同銷售金額再創新高，同比增長3.3%至約5706.6億元，但總借貸余額同比下降11.7%，凈負債率低至55.6%。

為了進一步加快自身的城鎮化發展，提升競爭力，碧桂園自2019年開始強化管理，對組織架構進行調整，2020年更是對區域公司進行調整，實現精細化運營。

2020年碧桂園對區域公司進行調整，區域公司數量增至105個，對區域進行再拆分和新成立，比如原滬蘇區域此次拆分為滬蘇、南通、蘇中、蘇北4個區域，北京裂變出冀北，天津裂變出冀東等。

碧桂園的這一舉動正是為了“響應國家新型城鎮化建設戰略部署，進一步聚焦深耕一到六線市場”。在楊國強看來，“蜻蜓點水等于是竹籃打水”，裂變是為了“每個項目都要精細深耕”。

通過區域調整，碧桂園向管理要效率，并提升了自身在三四線城市以及城鎮化發展中的競爭力。2020年碧桂園銷售額約占全國商品房銷售額的5%，在其進駐的三四線城市中，平均市占率約為8%，其中9個三四線城市銷售額超過百億。

2021年，其連續第三年將“全競提升”作為年度主題，進一步通過自我檢視提升全周期綜合競爭力，邁向高質量發展階段。今年年初，碧桂園提出從六個方面定義全面提升競爭力，其中包括堅持長期主義，口碑至上，一切以客戶為中心等。

管理是一切的基礎，而在管理之上，碧桂園的產品力、營銷力將使它“全競提升”，“走得更久、更穩、更遠”。

結語

當前不確定性驟增的房地產市場，新城鎮化以及它所帶來的機遇是為數不多的確定性之一。

“十四五”定調，為所有企業吃了一顆放心丸——向下沉市場要發展，向改善型需求要發展，將自身發展與區域經濟、城鎮經濟發展相結合。

過去的四十年間，中國各行各業都受益于大趨勢，大政策，經歷了“水大魚大”的時代。但實際上，趨勢與政策并不能天然養活所有人

那么，政策與趨勢之外，什么才能驅動企業的長遠發展？答案是企業自己——中國地產行業已進入管理紅利時代。政策紅利之外，這是企業增長的另一確定性來源。

總結

以上是生活随笔為你收集整理的新型城镇化红利，碧桂园的确定性在哪里？的全部內容，希望文章能夠幫你解決所遇到的問題。

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