镇江房价备案公示（镇江房价备案）
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鎮(zhèn)江市物業(yè)管理?xiàng)l例？
第一條 為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)住宅物業(yè)管理各方合法權(quán)益，營造良好居住環(huán)境，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動(dòng)適用本條例。
本條例所稱住宅物業(yè)管理（以下簡稱物業(yè)管理），是指住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)以及與住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主自行對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物以及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
第三條 物業(yè)管理堅(jiān)持黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府主導(dǎo)、業(yè)主自治、多方參與、民主協(xié)商、科技支撐的工作格局。將物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系，建立健全社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的居（村）民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等共同參與的治理架構(gòu)。
推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)建立黨組織，發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用。
第四條 市、縣級(jí)市（區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)體系；制定、落實(shí)扶持政策，加強(qiáng)對(duì)舊住宅小區(qū)、保障性住房的物業(yè)管理和服務(wù)；建立健全物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)工作機(jī)制和考核機(jī)制，提高物業(yè)服務(wù)和管理水平。
街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府（以下簡稱街道辦鎮(zhèn)政府）負(fù)責(zé)對(duì)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理和業(yè)主自治活動(dòng)的指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，協(xié)調(diào)建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系。
居（村）民委員會(huì)協(xié)助街道辦鎮(zhèn)政府做好物業(yè)管理相關(guān)工作，并對(duì)業(yè)主自治進(jìn)行指導(dǎo)。
第五條 市、縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
城市管理、公安、民政、財(cái)政、自然資源和規(guī)劃、市場監(jiān)督管理、發(fā)展和改革、生態(tài)環(huán)境、應(yīng)急管理、消防救援等有關(guān)部門和機(jī)構(gòu)，按照各自職責(zé)，履行物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的監(jiān)督管理職責(zé)。
第六條 物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)建立完善并落實(shí)自律管理制度，規(guī)范從業(yè)行為，協(xié)助物業(yè)管理主管部門編制行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，組織法律法規(guī)、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、專業(yè)服務(wù)項(xiàng)目和技能等業(yè)務(wù)培訓(xùn)，調(diào)解行業(yè)糾紛，推行智慧物業(yè)服務(wù)，監(jiān)測并定期公布物業(yè)服務(wù)成本信息和計(jì)價(jià)規(guī)則。
引導(dǎo)、鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)加入行業(yè)協(xié)會(huì)。
第七條 市、縣級(jí)市（區(qū)）人民政府及其有關(guān)部門、街道辦鎮(zhèn)政府等可以通過購買服務(wù)等方式，引導(dǎo)法律、會(huì)計(jì)、工程監(jiān)理、評(píng)估、咨詢等第三方機(jī)構(gòu)參與物業(yè)管理活動(dòng)。
鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等委托第三方機(jī)構(gòu)，開展物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用測算、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估等與物業(yè)管理相關(guān)的活動(dòng)。
第八條 物業(yè)管理主管部門、街道辦鎮(zhèn)政府、居（村）民委員會(huì)、行業(yè)協(xié)會(huì)等應(yīng)當(dāng)建立和完善物業(yè)管理糾紛處理機(jī)制，鼓勵(lì)通過和解、調(diào)解等途徑解決物業(yè)管理糾紛。
第二章 前期物業(yè)管理
第九條 建設(shè)單位銷售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)通過公開招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與其簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)參照物業(yè)管理主管部門提供的示范文本制定前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約；修改示范文本的，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
建設(shè)單位銷售物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示并予以說明。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約向縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門備案。縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知街道辦鎮(zhèn)政府。
前期物業(yè)服務(wù)合同解除的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提前六十日書面告知縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門、街道辦鎮(zhèn)政府，并在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。
第十條 建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，確認(rèn)現(xiàn)場查驗(yàn)結(jié)果，形成查驗(yàn)記錄，簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議。建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以共同聘請(qǐng)第三方機(jī)構(gòu)參加物業(yè)承接查驗(yàn)。在物業(yè)承接查驗(yàn)過程中和辦理承接手續(xù)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門和街道辦鎮(zhèn)政府參加，并接受其監(jiān)督。縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門、街道辦鎮(zhèn)政府接到后，應(yīng)當(dāng)派員參加。
對(duì)承接查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以整改，或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)整改。建設(shè)單位與物業(yè)買受人交付物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議備案情況書面告知業(yè)主并在物業(yè)服務(wù)區(qū)域顯著位置予以公告。
建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)承接查驗(yàn)中不得惡意串通、弄虛作假，侵害業(yè)主利益。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗(yàn)資料建檔保存。物業(yè)承接查驗(yàn)檔案屬于全體業(yè)主所有，業(yè)主有權(quán)免費(fèi)查詢。
第十一條 建設(shè)單位在辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)用房的位置、面積等在附件附圖中予以注明，并加蓋建設(shè)單位公章；對(duì)分期開發(fā)的物業(yè)服務(wù)區(qū)域，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照整個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域的配置要求，在先期開發(fā)的區(qū)域內(nèi)一次性配置或者提供臨時(shí)物業(yè)服務(wù)用房。建設(shè)單位在未按照規(guī)劃配置物業(yè)服務(wù)用房前，不得擅自變更、分割臨時(shí)物業(yè)服務(wù)用房。
物業(yè)服務(wù)用房屬于全體業(yè)主共有，任何單位和個(gè)人不得擅自占用。
前期物業(yè)服務(wù)合同期間，依照約定由物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租或者經(jīng)營的物業(yè)服務(wù)用房，其租賃或者經(jīng)營期限不得超過合同期限，其租賃費(fèi)用不得低于相鄰地段市場價(jià)格。
第十二條 普通住宅的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。政府指導(dǎo)價(jià)調(diào)整后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要對(duì)原物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)遵循下列程序：
（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)上一年度物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營情況進(jìn)行審計(jì)的，在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示審計(jì)報(bào)告，公示期限不少于三十日，并將審計(jì)報(bào)告報(bào)送街道辦鎮(zhèn)政府；
（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)將擬調(diào)整的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期限不少于三十日，并書面告知街道辦鎮(zhèn)政府、縣級(jí)市（區(qū)）價(jià)格和物業(yè)管理主管部門；
（三）調(diào)價(jià)方案應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。表決結(jié)果在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期限不少于十五日。公示期滿后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照調(diào)整后的價(jià)格收取物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)。
業(yè)主認(rèn)為收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整違反前款程序的，可以向街道辦鎮(zhèn)政府、縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門投訴；對(duì)調(diào)整的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有異議的，可以向縣級(jí)市（區(qū)）價(jià)格主管部門投訴。
第十三條 前期物業(yè)管理期間，有下列情形之一的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定程序重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間依法交接：
（一）前期物業(yè)服務(wù)合同期滿，業(yè)主大會(huì)尚未成立，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不續(xù)簽的；
（二）物業(yè)服務(wù)不符合履約標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)單位要求限期整改，物業(yè)服務(wù)企業(yè)逾期拒不整改，或者整改達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)單位依法依約提前解除合同的；
（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自退出的；
（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)被吊銷營業(yè)執(zhí)照的；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
建設(shè)單位重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，新物業(yè)服務(wù)企業(yè)調(diào)整服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案的，應(yīng)當(dāng)由已銷售物業(yè)專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，并在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示，公示期限不少于十五日。
第十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出的，新物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入前，由建設(shè)單位承擔(dān)相應(yīng)管理責(zé)任。尚未成立業(yè)主大會(huì)，建設(shè)單位已經(jīng)注銷或者無法承擔(dān)相應(yīng)管理責(zé)任的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域九十日前，應(yīng)當(dāng)書面告知業(yè)主、街道辦鎮(zhèn)政府。街道辦鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出前，組織成立業(yè)主大會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)，依法決定管理模式。
第十五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。
建設(shè)單位在辦理房屋所有權(quán)首次登記前，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之一的比例交存物業(yè)保修金，用于物業(yè)保修期內(nèi)建設(shè)單位不履行或者無法履行保修責(zé)任的維修費(fèi)用。物業(yè)保修金不得納入房屋建設(shè)成本。
物業(yè)保修金交存期限為五年。保修期內(nèi)出現(xiàn)的物業(yè)質(zhì)量問題，保修金交存期滿仍未修復(fù)的，保修金交存期延長至修復(fù)完成。
物業(yè)保修期內(nèi)，物業(yè)保修金不足以支付物業(yè)維修費(fèi)用的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)補(bǔ)足；物業(yè)保修期滿后，物業(yè)保修金有余額的，應(yīng)當(dāng)返還建設(shè)單位。
物業(yè)保修金管理辦法由市人民政府制定。
第三章 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理委員會(huì)
第一節(jié) 業(yè)主大會(huì)
第十六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)或者業(yè)主大會(huì)籌備組、業(yè)主委員會(huì)換屆選舉工作組應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)選舉、表決前核實(shí)房屋所有權(quán)人。無法核實(shí)的，可以向街道辦鎮(zhèn)政府報(bào)告，街道辦鎮(zhèn)政府可以請(qǐng)求房屋所有權(quán)登記機(jī)構(gòu)等有關(guān)部門協(xié)助，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法予以協(xié)助。
第十七條 以下事項(xiàng)由業(yè)主共同決定或者業(yè)主大會(huì)決定，依照法定程序進(jìn)行：
（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約；
（二）選舉業(yè)主委員會(huì)、監(jiān)事會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)、監(jiān)事會(huì)成員；
（三）選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
（四）確定或者調(diào)整物業(yè)服務(wù)方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；
（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的住宅專項(xiàng)維修資金；
（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的住宅專項(xiàng)維修資金；
（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動(dòng)；
（九）使用共用部分、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益等公共收益；
（十）確定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、監(jiān)事會(huì)工作經(jīng)費(fèi)，業(yè)主委員會(huì)成員津貼標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主委員會(huì)聘用人員工作職責(zé)和薪酬標(biāo)準(zhǔn)；
（十一）改變或者撤銷業(yè)主委員會(huì)作出的與業(yè)主大會(huì)決定相抵觸的決議；
（十二）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大物業(yè)管理事項(xiàng)。
業(yè)主大會(huì)不得授權(quán)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)等其他主體決定前款事項(xiàng)。
第十八條 新建住宅小區(qū)符合召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)，向物業(yè)服務(wù)區(qū)域所在地街道辦鎮(zhèn)政府書面提出召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的申請(qǐng)，并按照《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需資料。
十人以上業(yè)主公開聯(lián)名可以向街道辦鎮(zhèn)政府或者縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門書面提出召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的申請(qǐng)。縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門收到申請(qǐng)的，應(yīng)當(dāng)在五個(gè)工作日內(nèi)書面通知街道辦鎮(zhèn)政府。街道辦鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)審核是否符合召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議條件，已符合條件而建設(shè)單位尚未按照規(guī)定報(bào)送相關(guān)資料的，應(yīng)當(dāng)督促建設(shè)單位報(bào)送；建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)送。
第十九條 街道辦鎮(zhèn)政府依法組織成立首次業(yè)主大會(huì)籌備組，建設(shè)單位不派員參加的，不影響籌備組的成立。
籌備組中的業(yè)主成員由街道辦鎮(zhèn)政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。籌備組組長由街道辦鎮(zhèn)政府指定人員擔(dān)任。
籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)依法完成籌備工作，并組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。籌備階段發(fā)生訴訟、行政復(fù)議的，訴訟、復(fù)議處理期間不包含在籌備期限內(nèi)。
首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)，在辦理房屋所有權(quán)首次登記前向街道辦鎮(zhèn)政府交納。街道辦鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)將籌備費(fèi)用單獨(dú)列賬，獨(dú)立核算。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開后，街道辦鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)將籌備費(fèi)用的使用情況向全體業(yè)主公布，接受業(yè)主的監(jiān)督。籌備經(jīng)費(fèi)具體標(biāo)準(zhǔn)、使用辦法由市物業(yè)管理主管部門會(huì)同市價(jià)格主管部門制定。
第二十條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則召開，每年至少召開一次，審議下列內(nèi)容：
（一）上一年度物業(yè)管理實(shí)施情況報(bào)告、業(yè)主委員會(huì)工作報(bào)告和業(yè)主大會(huì)收支情況報(bào)告；
（二）下一年度業(yè)主大會(huì)年度計(jì)劃和預(yù)算方案；
（三）物業(yè)管理的其他事項(xiàng)。
有下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：
（一）經(jīng)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上業(yè)主提議的；
（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；
（三）縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門或者街道辦鎮(zhèn)政府經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定，需要及時(shí)撤銷，書面要求召開的；
（四）法律、法規(guī)、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。
第二十一條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議組織者應(yīng)當(dāng)于召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議十五日前，將會(huì)議事項(xiàng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置向全體業(yè)主公示，公示期限不少于七日。因發(fā)生重大事故或者緊急事件需要召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的，可以于會(huì)議召開前通知全體業(yè)主并告知臨時(shí)召開的事由。重大事故或者緊急事件由街道辦鎮(zhèn)政府確認(rèn)。
公示期間，業(yè)主大會(huì)會(huì)議組織者應(yīng)當(dāng)通過召開座談會(huì)等方式聽取業(yè)主意見并集體討論。業(yè)主對(duì)公示事項(xiàng)有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示期間以書面形式實(shí)名向業(yè)主大會(huì)會(huì)議組織者提出，業(yè)主大會(huì)會(huì)議組織者應(yīng)當(dāng)自收到異議之日起三日內(nèi)處理并答復(fù)。經(jīng)核實(shí)異議成立的，業(yè)主大會(huì)會(huì)議組織者應(yīng)當(dāng)調(diào)整異議事項(xiàng)，并重新公示。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議組織者未及時(shí)處理業(yè)主異議或者業(yè)主對(duì)答復(fù)不滿的，業(yè)主可以向街道辦鎮(zhèn)政府提出。街道辦鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)在五日內(nèi)提出處理意見，責(zé)令業(yè)主大會(huì)會(huì)議組織者限期改正違反法律、法規(guī)等規(guī)定的公示事項(xiàng)。未經(jīng)改正，業(yè)主大會(huì)會(huì)議組織者不得召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
業(yè)主委員會(huì)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)在會(huì)前告知居（村）民委員會(huì)。
第二十二條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采取電子投票、書面征求意見和集體討論的形式表決事項(xiàng)。采用電子投票形式的，業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決的投票期限不超過三十日。采用書面征求意見形式的，業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決的投票期限不超過六十日。采用集體討論形式的，業(yè)主大會(huì)會(huì)議當(dāng)場表決。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)采用記名投票方式，業(yè)主應(yīng)當(dāng)明示同意、反對(duì)或者棄權(quán)的表決意見。以書面征求意見、集體討論形式投票的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)出示房屋所有權(quán)證明或者其他證明業(yè)主身份的材料，選票、表決票應(yīng)當(dāng)由具有表決權(quán)的業(yè)主簽名。
任何人不得偽造或者指使他人偽造選票、表決票、業(yè)主簽名或者書面委托書。業(yè)主的選票、表決票和書面委托書由街道辦鎮(zhèn)政府妥善保管，以備查詢，保管期限不少于三年。采用電子投票的，投票結(jié)果保存期限不少于三年。
第二十三條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議組織者應(yīng)當(dāng)自業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決結(jié)果產(chǎn)生之日起七日內(nèi)公示表決結(jié)果。采用集體討論或者電子投票形式的，表決結(jié)果公示期為十五日。采用書面征求意見形式的，表決結(jié)果公示期為三十日。業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決結(jié)果公示的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括已投票業(yè)主的房號(hào)、專有部分面積、表決意見，已投票業(yè)主的總?cè)藬?shù)和專有部分總面積，未投票業(yè)主的總?cè)藬?shù)和專有部分總面積、全體業(yè)主表決意見的匯總結(jié)果等。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議組織者逾期未公示業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決結(jié)果，或者公示內(nèi)容不符合前款規(guī)定的，由街道辦鎮(zhèn)政府責(zé)令限期改正并通知全體業(yè)主；業(yè)主大會(huì)會(huì)議組織者逾期不改正的，由街道辦鎮(zhèn)政府公示。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決結(jié)果公示期限屆滿，對(duì)表決結(jié)果無異議或者異議不成立的，表決結(jié)果自公示期限屆滿次日起生效。業(yè)主大會(huì)會(huì)議組織者應(yīng)當(dāng)自表決結(jié)果生效之日起三日內(nèi)通知全體業(yè)主。
第二十四條 業(yè)主戶數(shù)超過三百戶的，可以成立業(yè)主代表大會(huì)，履行業(yè)主大會(huì)職責(zé)。一個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域的業(yè)主代表一般不少于三十人，一名業(yè)主代表所代表的業(yè)主戶數(shù)一般不超過四十戶。業(yè)主代表由業(yè)主小組推薦產(chǎn)生，業(yè)主小組可以按幢、單元、樓層或者結(jié)合實(shí)際情況組成，一個(gè)業(yè)主小組推選一名業(yè)主代表，代表本小組的業(yè)主出席業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議，表達(dá)本小組業(yè)主的意愿。業(yè)主代表推選辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。
業(yè)主代表的任職條件參照本條例規(guī)定的業(yè)主委員會(huì)成員條件設(shè)置，任期與業(yè)主委員會(huì)成員一致。
業(yè)主代表履行下列職責(zé)：
（一）在業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開前，就會(huì)議議題征集本小組業(yè)主意見；涉及事項(xiàng)需要業(yè)主書面投票表決的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主本人對(duì)表決意見的簽字確認(rèn)；
（二）按照《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的業(yè)主小組職責(zé)，組織業(yè)主小組開展議事活動(dòng)，并將結(jié)果書面告知業(yè)主委員會(huì)；
（三）收集本小組業(yè)主意見和建議并向業(yè)主委員會(huì)反映；
（四）建立本小組工作檔案；
（五）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他職責(zé)。
業(yè)主代表出席業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議不得委托他人。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議的，其所代表的業(yè)主可以另行推選臨時(shí)業(yè)主代表參加。
第二十五條 業(yè)主大會(huì)可以根據(jù)工作需要設(shè)立監(jiān)事，三名以上監(jiān)事可以成立監(jiān)事會(huì)。
監(jiān)事可以是業(yè)主，也可以是居（村）民委員會(huì)人員，業(yè)主委員會(huì)成員不得兼任監(jiān)事。成立監(jiān)事會(huì)的，其中業(yè)主成員人數(shù)不少于監(jiān)事會(huì)成員的三分之二。監(jiān)事任期與業(yè)主委員會(huì)成員任期一致。
監(jiān)事應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的程序和方式履行監(jiān)督職責(zé)。監(jiān)事不領(lǐng)取報(bào)酬和補(bǔ)貼。監(jiān)事和監(jiān)事會(huì)不得行使屬于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職權(quán)。
監(jiān)事和監(jiān)事會(huì)的產(chǎn)生辦法、工作職責(zé)、工作經(jīng)費(fèi)等在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中予以明確。
第二節(jié) 業(yè)主委員會(huì)
第二十六條 業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)由履行業(yè)主義務(wù)，熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。對(duì)于不履行業(yè)主義務(wù)，侵害業(yè)主共同利益行為的業(yè)主，業(yè)主大會(huì)可以在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約中對(duì)其擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員作出限制性規(guī)定。
第二十七條 業(yè)主委員會(huì)成員候選人通過社區(qū)黨組織、居（村）民委員會(huì)推薦或者業(yè)主自薦、聯(lián)名推薦的方式產(chǎn)生。業(yè)主大會(huì)籌備組或者業(yè)主委員會(huì)換屆選舉工作組在街道辦鎮(zhèn)政府指導(dǎo)下審查業(yè)主委員會(huì)成員候選人的資格條件。
分期建設(shè)項(xiàng)目為一個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域的，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的建筑面積和進(jìn)度等，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)成員辦法。
鼓勵(lì)黨（團(tuán)）員、黨代表、人大代表、政協(xié)委員業(yè)主積極參選業(yè)主委員會(huì)成員。
第二十八條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，依法向縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門和街道辦鎮(zhèn)政府備案。縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門和街道辦鎮(zhèn)政府對(duì)備案材料齊全、符合要求的，在五個(gè)工作日內(nèi)予以備案并出具業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)備案證明；備案材料不齊全或者不符合要求的，應(yīng)當(dāng)一次性告知需要補(bǔ)正的材料。
備案事項(xiàng)發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起十五日內(nèi)書面報(bào)告街道辦鎮(zhèn)政府和縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門備案，并在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。
第二十九條 業(yè)主委員會(huì)持備案證明向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)印章，業(yè)主委員會(huì)印章應(yīng)當(dāng)標(biāo)注屆數(shù)。
業(yè)主大會(huì)印章可以由業(yè)主大會(huì)委托街道辦鎮(zhèn)政府代為保管；需要使用業(yè)主大會(huì)印章的，由業(yè)主委員會(huì)向街道辦鎮(zhèn)政府提出。業(yè)主委員會(huì)印章由業(yè)主委員會(huì)保管，需要使用業(yè)主委員會(huì)印章的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)全體成員過半數(shù)同意并簽字確認(rèn)。
第三十條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定，接受業(yè)主大會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督，并履行下列職責(zé)：
（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告年度物業(yè)管理的實(shí)施情況、業(yè)主委員會(huì)履職情況；
（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，與解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行交接；
（三）擬訂共有部分、共用設(shè)施設(shè)備、公共收益使用與管理辦法；
（四）監(jiān)督住宅專項(xiàng)維修資金的使用情況，組織住宅專項(xiàng)維修資金的補(bǔ)建、再次籌集；
（五）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，督促業(yè)主交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
（六）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施，對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規(guī)約的行為進(jìn)行制止；
（七）制作和保管會(huì)議記錄、共有部分檔案、會(huì)計(jì)憑證和賬簿、財(cái)務(wù)報(bào)表等有關(guān)文件；
（八）定期向業(yè)主通報(bào)工作情況，每年公示業(yè)主委員會(huì)成員交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)、汽車停放費(fèi)情況；
（九）協(xié)調(diào)解決因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；
（十）在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)配合行政執(zhí)法機(jī)關(guān)開展執(zhí)法工作；
（十一）配合、支持居（村）民委員會(huì)依法履行職責(zé)，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督；
（十二）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
業(yè)主委員會(huì)不得決定本條例第十七條第一款規(guī)定事項(xiàng)。
第三十一條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任或者主任委托副主任按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則召開。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)成員提議召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的，由提議的成員按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則組織召開。業(yè)主委員會(huì)召開會(huì)議時(shí)，應(yīng)當(dāng)告知居（村）民委員會(huì)，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。
業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)的成員出席，作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)全體成員過半數(shù)同意并簽字確認(rèn)。業(yè)主委員會(huì)成員不得委托其他人參加會(huì)議。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開七日前，在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公告業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的內(nèi)容和議程，聽取業(yè)主的意見和建議。業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)自作出決定之日起三日內(nèi)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，并報(bào)告社區(qū)黨組織和居（村）民委員會(huì)。
第三十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布下列情況和資料：
（一）業(yè)主委員會(huì)成員姓名、職責(zé)分工和聯(lián)系方式;
（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同；
（三）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定；
（四）住宅專項(xiàng)維修資金的籌集、使用情況；
（五）物業(yè)服務(wù)用房、物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的使用和經(jīng)營收支情況；
（六）占用業(yè)主共有道路或者其他場地用于停放汽車的車位使用、收益、處分等情況；
（七）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況、業(yè)主委員會(huì)成員工作補(bǔ)貼等費(fèi)用情況；
（八）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。
前款第五項(xiàng)至第七項(xiàng)應(yīng)當(dāng)每半年在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公布一次，公布時(shí)間不少于十五日。
第三十三條 業(yè)主委員會(huì)成員有下列情形之一的，成員資格自情形發(fā)生之日起自行終止，由業(yè)主委員會(huì)向業(yè)主公開。
（一）因房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓等原因不再是業(yè)主的；
（二）喪失民事行為能力的；
（三）依法被限制人身自由的；
（四）本人以書面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職的；
（五）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的其他情形。
第三十四條 業(yè)主委員會(huì)成員不得實(shí)施下列行為：
（一）阻撓、妨礙業(yè)主大會(huì)行使職權(quán)或者不執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定；
（二）虛構(gòu)、篡改、隱匿、毀棄物業(yè)管理活動(dòng)中形成的文件資料；
（三）拒絕、拖延提供物業(yè)管理有關(guān)的文件資料，妨礙業(yè)主委員會(huì)換屆交接工作；
（四）擅自使用業(yè)主委員會(huì)印章；
（五）違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、變更、解除物業(yè)服務(wù)合同；
（六）將業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)租借給他人或者設(shè)定擔(dān)保等挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)；
（七）可能影響公正履行職務(wù)，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)有經(jīng)濟(jì)往來或者利益交換；
（八）泄露業(yè)主信息；
（九）侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。
業(yè)主委員會(huì)成員有前款規(guī)定的行為的，街道辦鎮(zhèn)政府督促業(yè)主委員會(huì)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)終止其成員資格。在成員資格被終止前，可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，該成員暫停履行職責(zé)。
第三十五條 業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)成員、業(yè)主代表出現(xiàn)空缺時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則及時(shí)補(bǔ)足。業(yè)主委員會(huì)成員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時(shí)，應(yīng)當(dāng)在街道辦鎮(zhèn)政府的指導(dǎo)下召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。
第三十六條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前三個(gè)月，街道辦鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)按照本條例第十九條規(guī)定成立業(yè)主委員會(huì)換屆選舉工作組，組織換屆選舉工作，并報(bào)告縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門。
業(yè)主委員會(huì)換屆選舉工作組成立至新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生期間，業(yè)主委員會(huì)不得組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議對(duì)下列事項(xiàng)作出決定：
（一）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
（二）調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；
（三）物業(yè)服務(wù)用房，物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的使用方案；
（四）使用物業(yè)公共收益；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他重大事項(xiàng)。
第三十七條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的會(huì)議決定對(duì)全體業(yè)主有約束力。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門或者街道辦鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約的，街道辦鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期整改，拒不整改的，依法依規(guī)撤銷其決定，并通告業(yè)主。
業(yè)主委員會(huì)不依法履行職責(zé)，嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主權(quán)益的，街道辦鎮(zhèn)政府組織業(yè)主大會(huì)召開臨時(shí)會(huì)議，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。
第三十八條 業(yè)主委員會(huì)成員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自資格終止之日起三日內(nèi)將其保管的屬于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的有關(guān)財(cái)物、文件資料、印章等移交給業(yè)主委員會(huì)。
重新選舉業(yè)主委員會(huì)的，原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在停止履行職責(zé)之日起十日內(nèi)將屬于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的有關(guān)財(cái)物、文件資料、印章等全部移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)；未成立新一屆業(yè)主委員會(huì)的，全部移交給居（村）民委員會(huì)臨時(shí)保管。
拒不移交的，業(yè)主委員會(huì)或者居（村）民委員會(huì)可以向公安派出所提出協(xié)助移交，公安派出所應(yīng)當(dāng)予以配合并依法作出處理。
第三節(jié) 物業(yè)管理委員會(huì)
第三十九條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)有下列情形之一的，可以成立物業(yè)管理委員會(huì)：
（一）不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的；
（二）具備成立業(yè)主大會(huì)條件但是未成立業(yè)主大會(huì)，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦鎮(zhèn)政府指導(dǎo)后仍不能成立的；
（三）業(yè)主委員會(huì)長期不能正常開展工作，需要重新選舉業(yè)主委員會(huì)，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦鎮(zhèn)政府多次指導(dǎo)組織換屆選舉工作組選舉仍不能產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)的。
未成立業(yè)主大會(huì)的，由物業(yè)管理委員會(huì)組織業(yè)主依法履行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。未能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)的，由物業(yè)管理委員會(huì)組織業(yè)主大會(huì)或者按照管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則履行職責(zé)，并執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定。
第四十條 物業(yè)管理委員會(huì)由業(yè)主代表以及街道辦鎮(zhèn)政府、居（村）民委員會(huì)、社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)、公安派出所、建設(shè)單位等派員組成。
物業(yè)管理委員會(huì)成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為九至十三人的單數(shù)，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)不少于總?cè)藬?shù)的二分之一。物業(yè)管理委員會(huì)中的業(yè)主成員應(yīng)當(dāng)符合本條例規(guī)定的業(yè)主委員會(huì)成員的任職條件。物業(yè)管理委員會(huì)的業(yè)主代表可以由業(yè)主自薦或者社區(qū)黨組織、居（村）民委員會(huì)組織業(yè)主推薦，由街道辦鎮(zhèn)政府確定。物業(yè)管理委員會(huì)主任由街道辦鎮(zhèn)政府指派代表擔(dān)任時(shí)，副主任應(yīng)當(dāng)由業(yè)主代表擔(dān)任。街道辦鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理委員會(huì)的成員名單、物業(yè)管理委員會(huì)議事規(guī)則，在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示。業(yè)主對(duì)物業(yè)管理委員會(huì)成員有異議的，由街道辦鎮(zhèn)政府協(xié)調(diào)處理。
第四十一條 物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自成立之日起三十日內(nèi)，持下列材料向縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門備案：
（一）物業(yè)管理委員會(huì)備案申請(qǐng)表；
（二）物業(yè)管理委員會(huì)成員名單；
（三）管理規(guī)約、物業(yè)管理委員會(huì)議事規(guī)則。
物業(yè)管理委員會(huì)制定或者修改的議事規(guī)則，經(jīng)縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門審核后，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期限不少于十五日。
縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)自收到備案材料之日起七個(gè)工作日內(nèi)予以備案，出具備案證明。物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公告?zhèn)浒盖闆r。
備案事項(xiàng)發(fā)生變更的，物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起十五日內(nèi)書面報(bào)告縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門，并在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。
物業(yè)管理委員會(huì)取得備案證明后，可以持備案證明向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制印章。
第四十二條 物業(yè)管理委員會(huì)代行業(yè)主大會(huì)職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)的規(guī)定征求全體業(yè)主意見，形成業(yè)主共同決定，并將共同決定在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期限不少于十五日。
業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示期間以書面形式向物業(yè)管理委員會(huì)提出，物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)給予書面答復(fù)。
物業(yè)管理委員會(huì)的任期一般不超過三年。期滿仍未成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，由街道辦鎮(zhèn)政府重新組建物業(yè)管理委員會(huì)。
物業(yè)管理委員會(huì)自業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之日起停止履行職責(zé)，并應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)向業(yè)主委員會(huì)移交有關(guān)資料和財(cái)物，移交后自動(dòng)解散。由物業(yè)管理委員會(huì)管理業(yè)主公共收益的，交接前，業(yè)主委員會(huì)可以委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)，并將審計(jì)結(jié)果在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期限不少于十五日。審計(jì)費(fèi)用從公共收益中列支。
第四章 物業(yè)服務(wù)
第四十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立法人資格，擁有相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員，具備為業(yè)主提供專業(yè)服務(wù)的能力，并在承接項(xiàng)目前，將營業(yè)執(zhí)照、主要負(fù)責(zé)人、固定辦公場所、聯(lián)系方式和電梯安全管理、消防安全等人員有關(guān)信息書面告知項(xiàng)目所在地的縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)指派具備相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)和管理能力的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)在到崗之日起三日內(nèi)告知項(xiàng)目所在地的居（村）民委員會(huì)，在居（村）民委員會(huì)的指導(dǎo)下參與社區(qū)治理工作。
第四十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置及時(shí)公開、更新，并可以通過互聯(lián)網(wǎng)等方式告知業(yè)主：
（一）加蓋公章的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人基本情況、聯(lián)系方式；
（二）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、計(jì)費(fèi)方式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、物業(yè)服務(wù)投訴電話；
（三）電梯安全管理人員姓名和聯(lián)系方式，電梯、消防等共用設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急預(yù)案等；
（四）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、其他服務(wù)收費(fèi)和公共收益的具體收支情況；
（五）上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況；
（六）房屋裝飾裝修以及使用過程中的結(jié)構(gòu)變動(dòng)等安全事項(xiàng)；
（七）樹木修剪等養(yǎng)護(hù)事項(xiàng)；
（八）每月的物業(yè)服務(wù)與管理工作安排；
（九）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。
前款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)應(yīng)當(dāng)長期公布，第四項(xiàng)、第五項(xiàng)應(yīng)當(dāng)至少每年公布一次，第六項(xiàng)、第七項(xiàng)應(yīng)當(dāng)及時(shí)公示且公示期限不少于十五日，第八項(xiàng)每月公布一次。業(yè)主對(duì)公開內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)三日內(nèi)予以答復(fù)。
第四十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)服務(wù)，并且遵守下列規(guī)定：
（一）提供的物業(yè)服務(wù)符合國家、省、市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范；
（二）定期聽取業(yè)主的意見和建議，接受業(yè)主監(jiān)督，及時(shí)答復(fù)業(yè)主詢問，改進(jìn)和完善服務(wù)；
（三）及時(shí)向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全、合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng)；
（四）發(fā)現(xiàn)有安全風(fēng)險(xiǎn)隱患的，及時(shí)設(shè)置警示標(biāo)志，采取措施排除隱患或者向有關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)報(bào)告；
（五）對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人違反臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約的行為進(jìn)行勸阻、制止，并及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)；
（六）對(duì)違法建設(shè)、違規(guī)出租房屋、私拉亂接電線、毀壞綠化、占用消防通道等行為進(jìn)行勸阻、制止，勸阻、制止無效的，及時(shí)報(bào)告行政執(zhí)法機(jī)關(guān)；
（七）對(duì)管理區(qū)域內(nèi)的共用消防設(shè)施進(jìn)行維護(hù)管理，提供消防安全防范服務(wù)；
（八）履行生活垃圾分類管理責(zé)任人責(zé)任，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人進(jìn)行生活垃圾分類，并及時(shí)清運(yùn)建筑裝修垃圾；
（九）保持路面、墻體、水體等公共環(huán)境的清潔；
（十）配合街道辦鎮(zhèn)政府、居（村）民委員會(huì)做好社會(huì)治理有關(guān)工作，配合行政管理部門及其委托單位的監(jiān)督管理工作，接受有關(guān)行政管理部門、街道辦鎮(zhèn)政府、居（村）民委員會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督。
第四十六條 鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)向養(yǎng)老、托幼、家政、快遞收發(fā)、電動(dòng)車充電等服務(wù)領(lǐng)域延伸，運(yùn)用新技術(shù)、新方法，促進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)和人工智能等技術(shù)與物業(yè)服務(wù)的融合，提供定制化產(chǎn)品和個(gè)性化服務(wù)，并依法保護(hù)個(gè)人信息安全。
第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為：
（一）違反物業(yè)服務(wù)合同約定降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或者減少服務(wù)項(xiàng)目；
（二）未按照規(guī)定程序擅自提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；
（三）未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意或者未按照物業(yè)服務(wù)合同約定，將物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)、汽車停放費(fèi)、公共水電費(fèi)分?jǐn)偟壤壥召M(fèi)；
（四）未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意或者未按照物業(yè)服務(wù)合同約定，處分屬于業(yè)主共有的財(cái)產(chǎn)；
（五）未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意或者未按照物業(yè)服務(wù)合同約定，在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)從事影響業(yè)主生活或者住宅小區(qū)環(huán)境的活動(dòng)；
（六）損壞物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備；
（七）向業(yè)主強(qiáng)行推銷裝飾裝修材料、索取不正當(dāng)利益，限制業(yè)主進(jìn)出小區(qū)、入戶、使用電梯；
（八）將其應(yīng)當(dāng)提供的全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三方，或者將全部物業(yè)服務(wù)支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三方；
（九）采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)公共服務(wù)費(fèi)；
（十）擅自占用、挖掘物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)道路、場地；
（十一）法律、法規(guī)和管理規(guī)約規(guī)定的其他行為。
第四十八條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定按時(shí)足額交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，逾期不交納的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；業(yè)主欠交物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，經(jīng)仲裁裁決或者司法判決確認(rèn)后仍不履行的，按照個(gè)人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個(gè)人信用檔案。
房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向房屋買受人出具交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)的證明。房屋買受人應(yīng)當(dāng)在辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)之日起三十日內(nèi)，將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移情況、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)。
第四十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)接收專業(yè)經(jīng)營單位的委托代收代交有關(guān)公共水電費(fèi)用的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面委托協(xié)議，明確委托的主要事項(xiàng)和費(fèi)用支付的標(biāo)準(zhǔn)與方式。未簽訂書面委托協(xié)議的，由專業(yè)經(jīng)營單位自行負(fù)責(zé)有關(guān)工作。
專業(yè)經(jīng)營單位不得因部分最終用戶未履行交費(fèi)義務(wù)停止已交費(fèi)用戶和共用部分的服務(wù)。
第五十條 自發(fā)生下列情形之日起十五日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，雙方對(duì)退出期限有約定的除外：
（一）物業(yè)服務(wù)合同依法、依約解除的；
（二）經(jīng)人民法院判決或者仲裁機(jī)構(gòu)裁決物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出的；
（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照被依法吊銷的；
（四）依法不得繼續(xù)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的其他情形。
第五十一條 退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門、街道辦鎮(zhèn)政府的監(jiān)督下交接。
交接各方應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)電梯、消防、安防等共用設(shè)施設(shè)備的使用維護(hù)現(xiàn)狀予以確認(rèn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)可以聘請(qǐng)第三方機(jī)構(gòu)協(xié)助現(xiàn)場查驗(yàn)，費(fèi)用可以由新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)或者由業(yè)主共同承擔(dān)。
電梯、消防等共用設(shè)施設(shè)備無法正常使用或者發(fā)現(xiàn)安全隱患的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在交接前及時(shí)組織修復(fù)或者承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)、對(duì)業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓新物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)場服務(wù)。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不移交有關(guān)資料、財(cái)物，或者拒不退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域的，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)可以向街道辦鎮(zhèn)政府、縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門報(bào)告，并向轄區(qū)內(nèi)公安機(jī)關(guān)請(qǐng)求協(xié)助，或者依法向人民法院提起訴訟。
原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理交接至退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域期間，維持正常的物業(yè)管理秩序。新物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)行接管物業(yè)。
第五十二條 縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門按照自愿、公平、擇優(yōu)的原則，選取物業(yè)服務(wù)企業(yè)，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)急備選庫。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出，未有新物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接項(xiàng)目的，由業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)在應(yīng)急備選庫中選取一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，與其簽訂應(yīng)急期間物業(yè)服務(wù)合同；業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)尚未成立的，由街道辦鎮(zhèn)政府在應(yīng)急備選庫中選取一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，與其簽訂應(yīng)急期間物業(yè)服務(wù)合同。
應(yīng)急期間物業(yè)服務(wù)合同的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參照原物業(yè)服務(wù)合同執(zhí)行。
業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)和居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助應(yīng)急物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備和相應(yīng)的檔案資料等進(jìn)行查驗(yàn)。
應(yīng)急期間物業(yè)服務(wù)合同的期限不得超過一年。街道辦鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主依法重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第五十三條 已投入使用的物業(yè)服務(wù)區(qū)域不得擅自變更。確需變更的，占業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主可以向縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門提出變更方案，變更方案應(yīng)當(dāng)對(duì)變更后物業(yè)服務(wù)區(qū)域的共用部分和共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)等作出規(guī)定。
縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)自收到調(diào)整方案之日起三十日內(nèi)予以答復(fù)。縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門同意變更方案的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)或者居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主投票表決。變更方案應(yīng)當(dāng)由變更前專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，物業(yè)服務(wù)區(qū)域可以調(diào)整。
物業(yè)服務(wù)區(qū)域變更后，縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，并抄告縣級(jí)市（區(qū)）規(guī)劃主管部門、街道辦鎮(zhèn)政府和居（村）民委員會(huì)。
第五十四條 對(duì)建設(shè)年限較長、標(biāo)準(zhǔn)較低、配套設(shè)施不健全、不具備實(shí)施市場化物業(yè)服務(wù)條件的舊住宅小區(qū)，可以由街道辦鎮(zhèn)政府通過居（村）民委員會(huì)托管、社會(huì)組織代管或者居民自管等方式實(shí)施基本物業(yè)服務(wù)。舊住宅小區(qū)基本物業(yè)服務(wù)的實(shí)施方案，由縣級(jí)市（區(qū)）人民政府制定。
實(shí)施基本物業(yè)服務(wù)的舊住宅小區(qū)業(yè)主，應(yīng)當(dāng)根據(jù)提供的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)。基本物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不得高于普通住宅物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)的二級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
實(shí)施基本物業(yè)服務(wù)的舊住宅小區(qū)，可以利用物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得的公共收益補(bǔ)貼物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)。
按基本物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)全部到位，以及利用公共收益補(bǔ)貼物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)后仍然不足的，縣級(jí)市（區(qū)）人民政府可以給予適當(dāng)補(bǔ)助。
縣級(jí)市（區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)對(duì)舊住宅小區(qū)進(jìn)行改造整治，改善基礎(chǔ)設(shè)施條件，幫助舊住宅小區(qū)進(jìn)行適老化改造，推動(dòng)實(shí)施基本物業(yè)服務(wù)的舊住宅小區(qū)向市場化物業(yè)服務(wù)過渡。
鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一管理在管項(xiàng)目周邊的舊住宅小區(qū)。
第五十五條 對(duì)未成立業(yè)主自治組織的保障性住房、政府征收安置房小區(qū)，街道辦鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主開展自治，逐步提高物業(yè)管理水平。
第五章 物業(yè)使用和維護(hù)
第五十六條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
（一）損壞或者擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；
（二）損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備；
（三）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物，破壞或者擅自改變房屋外觀；
（四）違法開挖地下空間，擅自改變經(jīng)規(guī)劃審批確定的地下空間的使用功能、層數(shù)和面積；
（五）將不具備防水條件的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室、客廳、書房和廚房的上方；
（六）侵占綠地、毀壞綠化或者綠化設(shè)施，或者在共用場地擅自種植；
（七）擅自在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂改、刻畫；
（八）亂丟垃圾或者在共用部分堆放物品；
（九）違反法律、法規(guī)規(guī)定飼養(yǎng)家禽；
（十）違反法律、法規(guī)規(guī)定飼養(yǎng)犬只；
（十一）存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)等違反安全規(guī)定的物品，存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品，違規(guī)燃放煙花爆竹；
（十二）從建筑物中向外拋擲物品；
（十三）在公共走道、樓梯間、門廳內(nèi)停放電動(dòng)車或者為其充電；
（十四）損壞或者擅自挪用、拆除、停用公共消防設(shè)施和器材，占用、堵塞、封閉消防車通道、消防車登高場地、疏散通道、安全出口；
（十五）擅自變動(dòng)排水設(shè)施、雨污混接、污水直排等違法排水行為；
（十六）制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的社會(huì)生活噪聲；
（十七）法律、法規(guī)、臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約禁止的其他行為。
發(fā)現(xiàn)前款行為的，業(yè)主有權(quán)投訴、舉報(bào)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)向有關(guān)主管部門報(bào)告，有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)處理。
第五十七條 業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)房屋進(jìn)行裝飾裝修，應(yīng)當(dāng)在開工前告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)議，并提供下列資料：
（一）業(yè)主、物業(yè)使用人身份證件，房屋所有權(quán)證明材料或者證明其合法權(quán)益的有效憑證；
（二）物業(yè)使用人申請(qǐng)裝飾裝修的，需提交業(yè)主同意裝飾裝修的文書；
（三）裝飾裝修方案；變動(dòng)建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)的，以及超過設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范增加樓面荷載的，裝飾裝修方案應(yīng)當(dāng)包括原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出的設(shè)計(jì)方案；涉及排水管道變動(dòng)的，裝飾裝修方案應(yīng)當(dāng)包括排水管道變動(dòng)、接駁的設(shè)計(jì)圖紙，并依法辦理批準(zhǔn)手續(xù)；
（四）依法需要取得施工許可的建設(shè)工程，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定提交消防設(shè)計(jì)意見書或者滿足施工需要的消防設(shè)計(jì)圖紙以及技術(shù)資料。
業(yè)主、物業(yè)使用人提交的裝飾裝修方案、設(shè)計(jì)方案違反法律、法規(guī)等規(guī)定以及管理規(guī)約的約定，或者未取得有關(guān)行政管理部門批準(zhǔn)文件的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)告知其修改相應(yīng)方案、取得有關(guān)批準(zhǔn)文件后施工。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)裝飾裝修活動(dòng)的巡查和監(jiān)督。業(yè)主或者物業(yè)使用人未簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)議或者違反有關(guān)規(guī)定以及裝飾裝修服務(wù)協(xié)議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻；拒不改正的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告。
第五十八條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)依法屬于全體業(yè)主所有的公共收益包括：
（一）利用業(yè)主的共有部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行汽車停放、設(shè)置廣告、出租場地等經(jīng)營產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后所得收益；
（二）共用部分被依法征收的補(bǔ)償費(fèi)；
（三）公共收益產(chǎn)生的孳息；
（四）其他合法收入。
第五十九條 公共收益可以用于下列支出：
（一）補(bǔ)充住宅專項(xiàng)維修資金；
（二）共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用和公眾責(zé)任保險(xiǎn)，但是物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外；
（三）業(yè)主委員會(huì)的辦公經(jīng)費(fèi)，業(yè)主委員會(huì)委員的補(bǔ)貼，業(yè)主委員會(huì)專職工作人員的薪酬，召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用；
（四）對(duì)公共收益的審計(jì)費(fèi)用；
（五）業(yè)主共同決定用于物業(yè)管理的其他費(fèi)用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)可以制定公共收益使用規(guī)則或者年度使用計(jì)劃，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定后使用。未經(jīng)業(yè)主共同決定，不得使用公共收益。
任何單位和個(gè)人不得挪用、侵占公共收益。
第六十條 公共收益應(yīng)當(dāng)專戶儲(chǔ)存、單獨(dú)列賬、獨(dú)立核算、定期公布。業(yè)主大會(huì)成立前，公共收益由縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門代管。業(yè)主大會(huì)成立后，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，公共收益可以由居（村）民委員會(huì)代管，也可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管。業(yè)主委員會(huì)自行管理的，應(yīng)當(dāng)接受居（村）民委員會(huì)的監(jiān)管，不得以任何個(gè)人或者其他組織名義開設(shè)賬戶。
公共收益繳存每年不少于一次。繳存前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)可以委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)公共收益收支情況進(jìn)行審計(jì)。業(yè)主委員會(huì)自行管理的，業(yè)主委員會(huì)可以委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)公共收益收支情況審計(jì)，每年不少于一次。
物業(yè)服務(wù)終止時(shí)，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)、居（村）民委員會(huì)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)公共收益收支情況進(jìn)行審計(jì)。業(yè)主委員會(huì)任期屆滿或者業(yè)主委員會(huì)主任在任期內(nèi)離職的，由業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)公共收益收支情況進(jìn)行審計(jì)。
物業(yè)服務(wù)區(qū)域占業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主對(duì)公共收益收支提出書面異議的或者應(yīng)當(dāng)審計(jì)而拒絕審計(jì)的，由街道辦鎮(zhèn)政府委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)。
第六十一條 保修期滿后物業(yè)維修、更新、改造的費(fèi)用，按照下列規(guī)定承擔(dān)：
（一）專有部分的維修、更新、改造費(fèi)用，由專有部分業(yè)主承擔(dān)；
（二）部分共有部分的維修、更新、改造費(fèi)用，由部分共有的業(yè)主分擔(dān)；
（三）全體共有部分的維修、更新、改造費(fèi)用，由全體業(yè)主分擔(dān)。
前款涉及尚未售出的房屋或者公有住房的，建設(shè)單位或者公有住房產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)當(dāng)按照相應(yīng)建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>
房屋未交存住宅專項(xiàng)維修資金或者住宅專項(xiàng)維修資金余額不足的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照各自專有部分占建筑物總面積的比例分?jǐn)偅挥屑s定的，按照約定執(zhí)行。
第六十二條 首期住宅專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位代收代交。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋所有權(quán)首次登記前，按照建筑物總面積和交存標(biāo)準(zhǔn)向市、縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門指定的住宅專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一交存。物業(yè)交付時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照專有部分面積以及同一交存標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取。
住宅專項(xiàng)維修資金本息余額不足首期交存額的百分之三十時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。
業(yè)主未按照管理規(guī)約約定或者業(yè)主大會(huì)決定續(xù)交住宅專項(xiàng)維修資金的，由業(yè)主委員會(huì)催告。經(jīng)催告后仍不交納的，業(yè)主委員會(huì)可以向人民法院提起訴訟。
街道辦鎮(zhèn)政府或者居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)住宅專項(xiàng)維修資金續(xù)交工作。
第六十三條 使用住宅專項(xiàng)維修資金須經(jīng)列支范圍內(nèi)專有部分面積占比三分之二以上且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、有關(guān)業(yè)主可以申請(qǐng)使用住宅專項(xiàng)維修資金。街道辦鎮(zhèn)政府或者居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主表決和住宅專項(xiàng)維修資金使用情況進(jìn)行監(jiān)督。
物業(yè)共用部分和共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》中規(guī)定的應(yīng)急使用專項(xiàng)維修資金情形的，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可以申請(qǐng)使用住宅專項(xiàng)維修資金。住宅專項(xiàng)維修資金管理部門應(yīng)當(dāng)自收到應(yīng)急維修資金使用書面申請(qǐng)之日起二個(gè)工作日內(nèi)完成審核。
共用建筑的建筑消防設(shè)施存在重大火災(zāi)隱患，經(jīng)消防救援機(jī)構(gòu)通知后，業(yè)主不進(jìn)行維修、更新或者改造的，消防救援機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)通知縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門，由其組織街道辦鎮(zhèn)政府代為維修、更新或者改造，所需費(fèi)用從有關(guān)業(yè)主的物業(yè)專項(xiàng)維修資金中列支，或者由有關(guān)業(yè)主按照各自專有部分占建筑物總面積的比例承擔(dān)。
第六十四條 住宅專項(xiàng)維修資金的增值收益，扣除業(yè)主房屋分戶賬滾存資金（利息）和必要管理費(fèi)用的剩余部分，可以建立維修資金統(tǒng)籌分賬，優(yōu)先用于物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)房屋共用部分和共用設(shè)施設(shè)備無法正常使用的項(xiàng)目，以及受益人為全體業(yè)主或者無法界定受益人的項(xiàng)目維修、更新和改造。
第六十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)易發(fā)生安全風(fēng)險(xiǎn)的共用設(shè)施設(shè)備和共用部分加強(qiáng)日常巡查和定期養(yǎng)護(hù)；采取必要的安全保障措施，防止建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落。
建筑物專有部分存在安全隱患，危及公共利益或者他人合法權(quán)益的，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取修繕以及其他消除危險(xiǎn)的安全治理措施。業(yè)主不履行修繕養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)報(bào)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)同意，或者按照臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約的約定，代為維修養(yǎng)護(hù)或者采取應(yīng)急防范措施，費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。
第六章 監(jiān)督管理
第六十六條 市物業(yè)管理主管部門履行下列職責(zé)：
（一）負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的有關(guān)政策研究，建立完善專業(yè)化、社會(huì)化、市場化和法治化的物業(yè)管理機(jī)制；
（二）建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用管理制度；
（三）指導(dǎo)、監(jiān)督縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作；
（四）建立和完善物業(yè)管理分級(jí)培訓(xùn)體系，形成覆蓋全市物業(yè)管理參與各方的物業(yè)服務(wù)管理能力提升機(jī)制；
（五）統(tǒng)籌全市物業(yè)保修金、住宅專項(xiàng)維修資金的監(jiān)督管理工作；
（六）建立和管理市物業(yè)管理公共服務(wù)平臺(tái)；
（七）建立、發(fā)布物業(yè)服務(wù)企業(yè)紅黑名單制度，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)開展行業(yè)自律等工作；
（八）制定臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同、承接查驗(yàn)協(xié)議等示范文本；
（九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
第六十七條 縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門履行下列職責(zé)：
（一）指導(dǎo)、監(jiān)督街道辦鎮(zhèn)政府物業(yè)管理有關(guān)工作；
（二）負(fù)責(zé)前期物業(yè)招投標(biāo)管理工作，指導(dǎo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接、物業(yè)承接查驗(yàn)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約，并負(fù)責(zé)有關(guān)的備案工作；
（三）指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)籌建、換屆、備案以及日常工作，建立日常培訓(xùn)和業(yè)務(wù)指導(dǎo)機(jī)制；
（四）責(zé)令限期改正或者撤銷業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理委員會(huì)的違法決定；
（五）具體負(fù)責(zé)物業(yè)保修金、住宅專項(xiàng)維修資金的監(jiān)督管理；
（六）負(fù)責(zé)物業(yè)管理有關(guān)參與主體信用信息的采集、復(fù)核和推送，依法落實(shí)對(duì)失信主體的約束措施；
（七）建立健全物業(yè)服務(wù)規(guī)范及其考核體系；
（八）協(xié)調(diào)舊住宅小區(qū)整治以及推進(jìn)未建立物業(yè)管理的住宅小區(qū)轉(zhuǎn)入物業(yè)管理；
（九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
第六十八條 街道辦鎮(zhèn)政府履行下列職責(zé)：
（一）具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作，完善社區(qū)公共服務(wù)體系，健全物業(yè)管理工作長效機(jī)制；
（二）建立由居（村）民委員會(huì)、公安派出所、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位參與的物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理重大事項(xiàng)；
（三）指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的籌建、換屆、備案以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘、交接等工作，組織成立物業(yè)管理委員會(huì)；
（四）負(fù)責(zé)物業(yè)管理有關(guān)參與主體信用信息的采集；
（五）建立物業(yè)管理爭議化解機(jī)制，設(shè)立物業(yè)糾紛人民調(diào)解委員會(huì)，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理矛盾糾紛；
（六）落實(shí)物業(yè)應(yīng)急管理機(jī)制，制定轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理應(yīng)急預(yù)案；
（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
第六十九條 居（村）民委員會(huì)承擔(dān)下列工作：
（一）指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主自治，協(xié)助和配合街道辦鎮(zhèn)政府，建立健全物業(yè)管理工作機(jī)制；
（二）牽頭建立由業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、居（村）民委員會(huì)組成的日常溝通、協(xié)商機(jī)制；
（三）建立物業(yè)糾紛調(diào)解機(jī)制，及時(shí)協(xié)調(diào)、處理本社區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理矛盾糾紛；
（四）參與監(jiān)督住宅專項(xiàng)維修資金和公共收益的管理和使用；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他工作。
第七十條 市、縣級(jí)市（區(qū)）有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，落實(shí)執(zhí)法管理進(jìn)住宅小區(qū)的要求，做好相應(yīng)工作：
（一）城市管理主管部門負(fù)責(zé)城市建成區(qū)內(nèi)破壞城市以及物業(yè)服務(wù)區(qū)域容貌、違規(guī)棄置生活垃圾等監(jiān)督管理，查處違反本條例第五十六條第一款第三項(xiàng)、第四項(xiàng)、第六項(xiàng)至第九項(xiàng)的行為。
（二）公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的治安管理，依法查處阻礙業(yè)主自治、侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為；監(jiān)督檢查安防設(shè)施的設(shè)置和維護(hù)；指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)汽車停放、停車泊位以及限速等標(biāo)志的設(shè)置；協(xié)助開展房屋租賃的監(jiān)督管理；查處違反本條例第五十六條第一款第十項(xiàng)至第十二項(xiàng)、第十六項(xiàng)的行為。
（三）城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)督促建設(shè)單位、施工單位及時(shí)履行物業(yè)交付后保修期內(nèi)房屋以及有關(guān)設(shè)施設(shè)備的保修責(zé)任；按照規(guī)定受理并處理由房屋質(zhì)量問題引發(fā)的投訴；負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)排水的監(jiān)督管理，建立巡查機(jī)制；查處違反本條例第五十六條第一款第一項(xiàng)、第二項(xiàng)、第五項(xiàng)、第十五項(xiàng)的行為。
（四）市場監(jiān)督管理部門負(fù)責(zé)電梯等特種設(shè)備使用安全、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為等監(jiān)督管理。
（五）消防救援機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行消防安全職責(zé)情況的監(jiān)督管理；查處違反本條例第五十六條第一款第十三項(xiàng)、第十四項(xiàng)的行為。
（六）生態(tài)環(huán)境主管部門按照法定職責(zé)負(fù)責(zé)污染環(huán)境行為的監(jiān)督管理。
（七）價(jià)格主管部門負(fù)責(zé)制定或者調(diào)整實(shí)行政府定價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)管理的物業(yè)公共服務(wù)及其他相關(guān)的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并會(huì)同物業(yè)管理主管部門落實(shí)動(dòng)態(tài)評(píng)估調(diào)整。
（八）自然資源和規(guī)劃主管部門負(fù)責(zé)違法建設(shè)的認(rèn)定以及審批后建筑工程的監(jiān)督管理。
（九）衛(wèi)生健康主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)衛(wèi)生防疫工作。
第七十一條 縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦鎮(zhèn)政府在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公布有關(guān)部門的職能、投訴、舉報(bào)受理方式。
有關(guān)部門接到投訴、舉報(bào)后應(yīng)當(dāng)?shù)怯洠瑢儆诒静块T職權(quán)范圍的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)受理，并在五個(gè)工作日內(nèi)予以回復(fù)，已有法定期限的，從其規(guī)定；不屬于本部門職權(quán)范圍的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)依法處理或者及時(shí)移交給有權(quán)部門，接受移交的部門對(duì)管轄權(quán)有異議的，由縣級(jí)市（區(qū)）人民政府指定管轄。
第七十二條 市物業(yè)管理主管部門依據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用狀況，授予信用星級(jí)標(biāo)識(shí)，實(shí)行分級(jí)分類監(jiān)管，會(huì)同有關(guān)部門實(shí)行守信激勵(lì)和失信約束措施，將信用信息運(yùn)用在前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、政府采購等方面。
第七十三條 縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)定期組織街道辦鎮(zhèn)政府或者第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的人員配備、設(shè)施設(shè)備條件、管理水平、服務(wù)質(zhì)量、業(yè)主滿意度、社會(huì)信譽(yù)等事項(xiàng)進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)聽取業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)黨組織和居（村）民委員會(huì)的意見，評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公布。
第七十四條 市物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門，建立并推廣使用物業(yè)管理公共服務(wù)平臺(tái)，用于下列用途：
（一）物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)、業(yè)主大會(huì)投票表決；
（二）物業(yè)管理有關(guān)信息公開、物業(yè)管理糾紛投訴處理等；
（三）錄入并共享市、縣級(jí)市（區(qū)）人民政府有關(guān)部門、街道辦鎮(zhèn)政府、居（村）民委員會(huì)在指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)管理工作中需要互通的信息；
（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息；
（五）其他與物業(yè)管理活動(dòng)有關(guān)的用途。
第七十五條 縣級(jí)市（區(qū)）人民政府和街道辦鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)企業(yè)納入相應(yīng)突發(fā)事件應(yīng)急處置工作體系，并可以給予物資和資金支持。
發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，街道辦鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)按照響應(yīng)等級(jí)組織落實(shí)市、縣級(jí)市（區(qū)）的應(yīng)急措施，指導(dǎo)、督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)配合居（村）民委員會(huì)開展工作。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照要求，依法落實(shí)應(yīng)急預(yù)案和各項(xiàng)應(yīng)急措施，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。
第七章 法律責(zé)任
第七十六條 建設(shè)單位違反本條例規(guī)定，由縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門按照以下規(guī)定處理：
（一）違反本條例第十條第三款規(guī)定，在承接查驗(yàn)中與物業(yè)服務(wù)企業(yè)惡意串通、弄虛作假的，責(zé)令限期改正，給予警告、通報(bào)批評(píng)，可以并處五萬元以上十萬元以下罰款。
（二）違反本條例第十五條第二款、第四款規(guī)定，未按照要求交存、補(bǔ)足物業(yè)保修金的，責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處二十萬元以上三十萬元以下罰款。
（三）違反本條例第十八條規(guī)定，未按照要求報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需資料的，處五萬元以上十萬元以下罰款。
（四）違反本條例第十九條第四款規(guī)定，未按照要求交納首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)的，處五萬元以上十萬元以下罰款。
第七十七條
總結(jié)
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